滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外(近江八幡駅・武佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


143,000円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を143,000円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外
住居表示 
価格143,000円/㎡
交通施設、距離近江八幡、駅前広場接面
地積187㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層店舗ビル、飲食店等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況南西駅前広場道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格143,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因駅前広場に位置する好立地の商業地域で、駅前大型商業施設は閉店したものの飲食店の引き合いも底堅く、地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測JR近江八幡駅前の商業地域で、近くの大型店舗は閉鎖されたもののマンション建設計画等もあり、駅前の土地需要は比較的堅調で、地価は横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、滋賀県内のJR東海道本線主要駅に比較的近い店舗等が所在する商業地域（商住混在地域含む）である。需要者は、飲食店舗や事務所等を希望する地元の個人事業者及び中小企業経営者が中心である。駅前ロータリーに面した平和堂は閉店したものの、近年オープンしたビルは飲食店を中心に底堅い需要がある。取引事例が少なく、中心価格帯の把握はやや困難であるが、概ね坪当り45万円∼50万円程度であると思われる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。近江八幡市における人口と世帯数はともに微増傾向にある。

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格143,000円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因JR駅前広場に位置する好立地の商業地域で、H28年10月に大型商業施設が閉店、マンション建設予定である。
地域要因の将来予測近接する大型商業施設が閉鎖したが、同店は周辺地域にも支店を有すること、また跡地利用はマンションの予定であることから、今後も駅前商業地の需要は比較的堅調であり、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR近江八幡駅を中心とする東海道本線沿いの商業地域である。需要者は、飲食店や事務所等の地元事業者、中小企業等が中心であるが、近年は県外事業者の需要も見られる。市場中心価格帯は単価ベースで13∼15万円／㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みの総額の把握は困難である。
一般的要因県内景気は回復基調ながら弱含み。市内商業地域の賃料は横ばい∼下落基調、需要はJR駅前の1階部分は比較的需要が堅調だが、国道沿い等は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1203971
北緯 136度1038808

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)安土駅(地価相場 54,300円/㎡)篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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