滋賀県近江八幡市緑町３丁目７３９番８６(篠原駅・近江八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,100円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市緑町３丁目７３９番８６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,100円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市緑町３丁目７３９番８６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市緑町３丁目７３９番８６
住居表示 
価格56,100円/㎡
交通施設、距離篠原、1,600m
地積154㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格56,100円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する一方路画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因JR篠原駅勢圏のやや古い住宅地であり需要者の選別は厳しい。利便性や快適性が相対的優位にある地域への需要シフトは否めず地価は弱含みである。
地域要因の将来予測古い時期に開発された戸建住宅団地で住宅地域として熟成しており、土地利用は安定的に推移している。古くに開発された住宅団地の需要は、周辺の新興住宅の開発の影響により地価は弱含みで推移していくものと予測。
市場の特性同一需給圏はJR篠原駅勢圏を中心とする戸建住宅地域である。需要者は、市内及び近隣市町居住者で一次取得者が中心である。篠原駅改修後の影響は殆ど見受けられず、生活利便性が劣り、古くに開発された住宅団地の需要は、新興住宅の供給もあり、弱含みで推移している。中心となる価格帯は、土地総額で800万円前後、中古住宅で1，300万円∼1，500万円程度、新築戸建で2，300万円前後である。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向であり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格56,200円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因JR篠原駅勢圏のやや古い住宅地であり需要者の選別は厳しい。利便性や快適性が相対的優位にある地域への需要シフトは否めず地価は弱含みである。
地域要因の将来予測中規模住宅団地として熟成し土地利用は現状維持と予測する。近江八幡市域の中でもJR篠原駅勢圏においては利便性等の相対的劣位による需要減退、商業施設近接地域への需要シフトを主因として需要は弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏はJR篠原駅及び近江八幡駅勢圏を中心とした市街地郊外の住宅地域。需要者は地元居住者を中心とした勤労世帯と判断。同駅勢圏内においては商業施設が存する「上野町」「古川町」の住宅団地や周辺市街化調整区域内のミニ開発への需要シフト傾向が認められ最寄駅や商業施設への接近性がやや劣る本地域の中古住宅市場は弱含み。中心となる土地価格は700∼900万円、新築住宅で総額1800∼2300万円程度の取引が中心である。
一般的要因近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度109177
北緯 136度0732369

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県近江八幡市西本郷町字湯ノ中４１０番９滋賀県近江八幡市桜宮町７８番２滋賀県近江八幡市鍛治屋町２１番滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外滋賀県近江八幡市市井町字正尺１６０番１４

参考：近隣駅の地価相場

篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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