地域要因

北門地区等の郊外型商業施設の集客力が強く、さらに、核となるスーパーマーケットの撤退の影響で相対的に当該地域の競争力は低下している。

地域要因の将来予測

当該地域は車社会のニーズに対応が遅れた旧来型のアーケード商店街で、核となるスーパーマーケットの撤退後、集客力が低下。空き店舗も多く衰退傾向が続いており、地価の下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は旧来型の商店街で、自用の建物が大部分を占める地域であるため、収益事業用の賃貸市場は弱く、土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は適用できなかった。新規の取引も自己所有目的で行われるものが中心であるため、前年公示価格との均衡、市場の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高価格帯の住宅地であるが、北門地区の発展や第一小学校校区への選好性から需要は根強い。地価は底値圏に達しつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域は島原市においては比較的居住環境が良好な住宅地域である。島原市は人口の減少、高齢化に伴い宅地需要が減少傾向であるが、近隣地域は潜在的な需要の高い地域であり、底値圏内の動きとなるものと予測する。

価格決定の理由

比較的敷地規模が大きい戸建住宅地域内に位置し、アパート等の収益物件は皆無であり、自己所有の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、前年公示価格との均衡、周辺公示地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新規店舗の出店も一段落し、地域の発展はほぼ頭打ちとなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗または借地権付店舗が中心で、収益事業用の賃貸市場の成熟の程度は総じて低く土地価格に見合う賃料が得られないため、収益価格は適用できなかった。新規の取引も自己所有目的で行われるものが中心である、よって、前年公示価格との均衡、市場の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

島原中央道の供用開始により利便性が向上したものの、地価への影響はあまり認められず、需要は依然として弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

島原中央道の供用開始により利便性が向上したが、地価への影響は認められず、人口の減少、高齢化に伴い依然として宅地需要は減少し、今後とも地価は下落傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、自己所有の建物が殆どで賃貸市場が形成されていない為、収益還元法を適用することは不適当と判断した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定される事が一般的と認められるので比準価格を標準に、市場の需給動向及び単価と総額との関連を再吟味の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。