長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２(秩父が浦駅・島原外港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,500円

2017年01月01日に行った長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,500円/㎡としました。

長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
住居表示 
価格19,500円/㎡
交通施設、距離島原外港、1,100m
地積227㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

池田光利氏による調査レポート

不動産鑑定士池田光利
価格19,500円/㎡
個別的要因地域において標準的な画地であり、競争力は概ね中位である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因島原中央道の供用開始により利便性が向上したものの、地価への影響はあまり認められず、需要は依然として弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測島原中央道の供用開始により利便性が向上したが、地価への影響は認められず、人口の減少、高齢化に伴い依然として宅地需要は減少し、今後とも地価は下落傾向を示していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は島原半島内一円の住宅地域である。需要者は島原市内の居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。既成住宅地域である近隣地域は、人口の減少、高齢化に伴い宅地需要が減少し、不動産取引件数も減少傾向にあり需要は弱い。土地は230㎡程度で450万円程度、新築の戸建物件で2000万円程度が取引の中心である。
一般的要因地域経済の景気回復の遅れが続くなか、島原市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行、土地の需要は減退し個人消費も低調に推移している。

田平和史氏による調査レポート

不動産鑑定士田平和史
価格19,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因島原市南部の既成住宅地域であるが、地域経済の低迷による影響で、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測島原中央道の供用開始により中心部や諫早方面とのアクセスが改善されたが、地価への影響は認められない。人口減少、高齢化が進む中、雇用・所得環境の厳しさは継続しており、市場は弱含みで推移と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は島原市を中心として島原半島全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、島原市内居住者がほとんどを占め同一需給圏外からの転入者は少ない。平成24年10月の島原中央道の供用開始により、都心及び諫早方面へのアクセスは改善されたが、地価への影響は認められず、依然として需要の回復は見られない。取引件数は少ないが、土地は450万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度が取引の中心とみられる。
一般的要因市内における雇用機会が少なく、若年層の市外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いており、宅地需要は総じて低い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7625689
北緯 130度3647596

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県島原市上の原３丁目５６４３番４２長崎県島原市広馬場町３８１番第２長崎県島原市新山４丁目８８４４番６長崎県島原市西八幡町８５０９番７長崎県島原市南崩山町丁２４２０番７１

参考：近隣駅の地価相場

秩父が浦駅(地価相場 41,500円/㎡)島原外港駅(地価相場 42,200円/㎡)安徳駅(地価相場 30,500円/㎡)南島原駅(地価相場 42,200円/㎡)島鉄本社前駅(地価相場 42,200円/㎡)島原駅(地価相場 42,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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