長崎県島原市先魁町１１４４番２外(島原駅・島鉄本社前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,900円
2017年01月01日に行った長崎県島原市先魁町１１４４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県島原市先魁町１１４４番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 島原、700m |
| 地積 | 414㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東7.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
池田光利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田光利 |
|---|---|
| 価格 | 43,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において標準的な画地であり、競争力は概ね中位である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 高価格帯の住宅地であるが、北門地区の発展や第一小学校校区への選好性から需要は根強い。地価は底値圏に達しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は島原市においては比較的居住環境が良好な住宅地域である。島原市は人口の減少、高齢化に伴い宅地需要が減少傾向であるが、近隣地域は潜在的な需要の高い地域であり、底値圏内の動きとなるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧島原市内の住宅地域一円である。需要者は島原半島内の周辺市からの転入者も見られるが、島原市内の居住者が中心である。北門地区の発展や第一小学校校区への選好性から根強い需要がある。地価は底値圏に達しつつあり、下落幅は縮小傾向にある。市場での中心となる価格帯は土地は400㎡で1700万円程度、新築の戸建物件で3200∼3400万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地域経済の景気回復の遅れが続くなか、島原市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行、土地の需要は減退し個人消費も低調に推移している。 |
田平和史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田平和史 |
|---|---|
| 価格 | 42,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 島原市内随一の高級住宅地域であり、北門地区の発展や第一小学校校区への選好性から需要は根強いものの、人口減から土地需要はやや低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの城下町で利便性が高い住宅地域で、島原市内においては価格水準が高い。比較的人気があり、地価は底値圏を探る動きとなっているが、人口減少、高齢化が進む中、市場は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は島原市中心部の利便性の高い住宅地域の圏域。需要者の中心は島原市居住者がほとんどであり、周辺市からの転入者も見られるが、異動は少ない。北門地区の発展や島原市内で名声を有する優良住宅地区への選好性から根強い需要がある。地価は底値圏に達しつつあり、下落幅は縮小傾向にある。土地は400㎡程度で1800万円程度、新築戸建物件は3300∼3500万円程度の取引が中心とみられるが取引は少ない。 |
| 一般的要因 | 市内における雇用機会が少なく、若年層の市外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いており、宅地需要は総じて低い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7941411 北緯 130度3667219 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県島原市字堀町１５７番２長崎県島原市上の原３丁目５６４３番４２長崎県島原市下川尻町６９番長崎県島原市柏野町２７５２番長崎県島原市弁天町２丁目７１１４番５外長崎県島原市新馬場町９０２番１外長崎県島原市北原町２２３０番１外長崎県島原市小山町４７０６番２５長崎県島原市有明町湯江丁字青木ノ尾４２２番１長崎県島原市前浜町丙１４１番１外
参考：近隣駅の地価相場
島原駅(地価相場 42,200円/㎡)島鉄本社前駅(地価相場 42,200円/㎡)南島原駅(地価相場 42,200円/㎡)三会駅(地価相場 42,900円/㎡)島原外港駅(地価相場 42,200円/㎡)秩父が浦駅(地価相場 41,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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