長崎県島原市中堀町１５７番２(島鉄本社前駅・島原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った長崎県島原市中堀町１５７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

長崎県島原市中堀町１５７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県島原市中堀町１５７番２
住居表示 
価格41,500円/㎡
交通施設、距離島鉄本社前、500m
地積166㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

池田光利氏による調査レポート

不動産鑑定士池田光利
価格41,500円/㎡
個別的要因角地であるが効用増は認められず競争力は普通である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因北門地区等の郊外型商業施設の集客力が強く、さらに、核となるスーパーマーケットの撤退の影響で相対的に当該地域の競争力は低下している。
地域要因の将来予測当該地域は車社会のニーズに対応が遅れた旧来型のアーケード商店街で、核となるスーパーマーケットの撤退後、集客力が低下。空き店舗も多く衰退傾向が続いており、地価の下落傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は島原市中心部及びその周辺一帯の商業地域。需要者の中心は旧来型の個人商店主である。長期の景気低迷と郊外型大型店舗の進出等により既存商店街の顧客は減少・流出傾向にあり、さらに核となるスーパーマーケットが撤退し集客力が大幅に低下。土地を購入して出店する動きは弱く、賃貸物件への需要も少ない。地価は下落傾向にあり、底値が見えない状況にある。取引が非常に少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因地域経済の景気回復の遅れが続くなか、島原市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行、土地の需要は減退し個人消費も低調に推移している。

田平和史氏による調査レポート

不動産鑑定士田平和史
価格41,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からのアーケード商店街であり、衰退が著しい。新規出店はなく閉鎖する店舗が増えているが、福祉施設等新しい需要の取引も見られる。
地域要因の将来予測空店舗が多いアーケード商店街であり、近年は福祉関係の施設ができるなど店舗以外の利用も見られる。核店舗であるスーパーマーケットが撤退し集客力が急激に低下しており、地域的衰退に歯止めがかからない。
市場の特性同一需給圏は島原半島内の旧来型の既存商業地域の圏域。需要者の中心は小規模個人事業者である。郊外型店舗の進出等により顧客の流出が続き、空店舗が増加する中、核店舗であったスーパーマーケットの撤退による集客力の一段の低下の煽りを受け、地域的衰退に歯止めがかからず、地価は大きな下落傾向を持続している。アーケード街内の取引は皆無に近い状態が続いており、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因若年層の市外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いており、個人消費の回復が認められず、商業地の需要の回復が見られない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7835864
北緯 130度3698473

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県島原市字先魁１１４８番３外長崎県島原市上の原３丁目５６４３番４２長崎県島原市下川尻町６９番長崎県島原市弁天町２丁目７１１４番５外長崎県島原市広馬場町３８１番第２長崎県島原市新馬場町９０２番１外長崎県島原市北原町２２３０番１外長崎県島原市新山４丁目８８４４番６長崎県島原市西八幡町８５０９番７長崎県島原市小山町４７０６番２５長崎県島原市有明町湯江丁字青木ノ尾４２２番１

参考：近隣駅の地価相場

島鉄本社前駅(地価相場 42,200円/㎡)島原駅(地価相場 42,200円/㎡)南島原駅(地価相場 42,200円/㎡)島原外港駅(地価相場 42,200円/㎡)秩父が浦駅(地価相場 41,500円/㎡)安徳駅(地価相場 30,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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