地域要因

教育、商業施設等への接近性の優位性を有するが、利便性に優る旧調区内の分譲住宅地との競合により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

高松市南西部の戸建住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。周辺の利便性に優る旧調整区域の宅地供給が続き、需要は依然減退したままで、地価は弱含みで推移しているが、値頃感も出てきている。

価格決定の理由

農地も介在する戸建住宅地域内に位置し、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は周辺類似地域内の事例より試算された価格であるが、市場の特性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は認められない。区画整然とした住宅地域であるが、市場性は軟調傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域としての住環境を今後も維持するものと予測する。価格水準による代替競争関係から地価は弱含みが継続する。

価格決定の理由

地域的特性から賃貸市場が形成されておらず、自己使用目的の取引が中心であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は多数の信頼性・代替性の有する取引事例から比準し市場性を現す。共同住宅等賃貸用建物の想定は非現実的で収益性の検討は省略した。よって快適性を重視する住宅地域であり、資料として信頼性を勘案し、自用の戸建住宅の取引動向等を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変化はみうけられない。地価は微落から横這い基調へと移行。

地域要因の将来予測

格別の地域要因の変動はなく環境的には現状維持、地価は値頃感から横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は当市南西部郊外の類似地域に所在する信頼のおける各事例から比準したもので、得られた価格は市場性を反映した妥当な価格といえる。当該地域は旧調区に所在する戸建住宅が主の住宅団地であり、周辺には収益物件は殆どなく賃貸市場は未成熟なため収益価格は求められなかった。比準価格だけであるが代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格が適正と判断されたので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。生活利便性は比較的高く、値頃感等もあり需要は回復傾向だが、周辺での宅地供給の影響等より、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、値頃感等に起因する新規分譲の発生より、周辺地区も含め近時の信頼性が高い住宅団地内の取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、標準地も画地規模等から共同住宅想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は見られない。地価は値頃感のある水準にまで下落しており、微落から横這い基調へと移行。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件は利便性・快適性等が十分に賃料に反映されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。快適性・利便性等を重視する住宅地域であるので、市場性を反映した比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格は参考程度に留め、周辺地域にある標準地等との価格均衡を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。