地域要因

平成27年3月の北陸新幹線延伸等により、町全体の集客力は高まっているが増税後の個人消費の落ち込みが懸念材料。空店舗微減。

地域要因の将来予測

駅前通りの商業地域。特に夏期シーズンに賑わいを見せる。駅南口の大型アウトレットの増床（平成26年7月）により入込客は増加したが、駅北口から延びる県道沿いで、中弛み傾向を有する本地域は現状維持で推移。

価格決定の理由

比準価格は商業系地域における事例を駆使し、各方面より検討を加えたもので、駅南口のアウトレットの影響から入込客の増加は見られたものの停滞傾向にある本地域の動向を反映した具体的な価格と判断される。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率を基に試算したものである。鑑定評価額は実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性にも十分留意の上、上記のとおり決定した。

地域要因

軽井沢の中でも比較的良質な別荘地域であり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

軽井沢の別荘地は首都圏の経済的影響を受けやすく、この地域においても最近の景気回復傾向を反映し需要は強めであり地価は緩やかに上昇と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む別荘地域は、軽井沢を代表する閑静な別荘地域の一つであり、賃貸あるいは事業用として収益の用に供することは想定し難く、専ら自用の戸建別荘等としての利用が最有効使用と判定されるため収益還元法は適用しなった。一方、比準価格の試算にあたっては、同一需給圏内の類似地域から最新かつ価格牽連性の高い事例を収集でき補修正も適正に行われているため規範性は高いことから、比準価格を採用し上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

全国的にも著名な別荘地として旺盛な需要。優良物件への需要増に加え、避暑地としての相対的な稀少性。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の土地取引であり、共同住宅に対する規制が厳しくかつ著名な別荘地域としての環境に適合しないため収益物件は見られない。試算価格を検討するにあたっては、全国的に知名度の高い町内別荘地の中でも品等に優れた対象地の稀少性による旺盛な需要を踏まえ、市場での取引を基に得られた精度の高い比準価格を標準としながら基準地価格からの変動要因も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

引き続き広範に首都圏需要が及んでいる。この一年、近隣地域に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

純化された別荘地域。周辺各所で小規模開発、別荘建築が進んでおり、今後も堅調な展開が思料される。首都圏需要が広範に及び、高値事例も見られる。地価は強含み傾向にて推移するものと思われる。

価格決定の理由

純化された別荘地域であり、貸家等の収益物件は見当たらない。取引に際しては品等、植生、眺望等快適性に関連する要因が重視され、収益性が考慮されることはない。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心に位置づけ、軽井沢町に散在する地価公示標準地及び地価調査基準地との価格バランス並びにそれらの価格推移に留意し、本標準地の前年価格との均衡を充分検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。