地域要因

益子町郊外部に位置するやや古い分譲住宅地域であり、人口減少等により宅地需要が弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

益子町郊外のやや古い分譲住宅地域であり、地域的に大きな変動要因は見られない。人口の減少、高齢化等により宅地需要が弱く、今後も地価の下落傾向は続くものと予測される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする分譲住宅地域にあり、画地規模からみて、経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域において、比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程における補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が認められる。したがって、本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

益子町中心部に位置する既成住宅地域であり、大きな変動要因は見られない。人口減少等により宅地需要が弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅等が見られる既成住宅地域にあり、比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する複数の事例を採用しており、市場性を反映し実証的で説得力が認められる。収益価格は、住宅地としての快適性、生活利便性が必ずしも収益性に直結しないため低位に試算された。したがって、本件においては、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの近隣商業地域で、大型店舗等との競合により、収益性が悪化し、衰退傾向にある。需要は弱含みで推移した。

地域要因の将来予測

日常品店舗を中心とした町中心部の旧来からの近隣商業地域である。郊外型店舗との競合により、小売商店街の収益性は悪化しており、衰退化傾向が続いている。需要は弱含みであり、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。自用目的の店舗兼住宅が中心の地域であるため、多数の取引事例から試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。