地域要因

付近には商業施設が集積するが、通過交通量が多く土地価格に見合う収益性の確保が困難な地域であり、店舗の閉店・撤退等が多く見受けられる。

地域要因の将来予測

幹線国道に面し、ロードサイド型店舗が多く展開する商業地域として熟成している。付近で新たな商業施設の開店がみられ、当面地価は安定した傾向が続くと思料する。

価格決定の理由

周辺市内の幹線道路沿いの取引事例を採用したが、十分に市場性を反映する比準価格が得られたものと思料する。また地域内は多様な店舗が見られるが、容積率を消化する建物等が主体でなく、かつ相当の駐車場を必要としているため、収益性は低いものと判断した。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量するほか代表標準地との均衡も十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件等に変化は見られない。市内・守谷市でも優良住宅地の供給過剰傾向は続いているため、地域の相対的な競争力低下は続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己用住宅地の取引が支配的な地域である。戸建住宅の収益性は低いうえ、画地規模が小さく適正な経営規模を確保できないことから収益価格の試算は行い得なかった。比準価格の試算では、市内及び周辺自治体から信頼性が高い事例を収集できた。当該比準価格は、後記代表標準地より検討した価格との均衡を得ており妥当と認められる。よって価格の決定にあたっては比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件、接近条件等に変化は見られない。みらい平地区住宅地の優位性は変わらず、地域の相対的な競争力低下は続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地としての環境を維持してゆくものと予測する。景気は回復傾向にあるが、市内では大規模区画整理地での分譲は続いているため、今後地価は若干の弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅で構成された新興住宅地である。戸建住宅の収益性はアパートに比べ著しく低く、価格判定の指標となり得ないため収益価格の試算は行い得なかった。比準価格の試算では、市内及び周辺自治体から信頼性が高い事例を収集できた。当該比準価格は、後記代表標準地より検討した価格との均衡を得ており妥当と認められる。よって価格の決定にあたっては比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境、利便性が良好な住宅地域であり、一定数の需要が認めら、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

閑静な住環境を維持する住宅地域として熟成しているので今後も現状維持で推移すると予測される。守谷市との競合もあるが一定数の需要が見込めることから、近隣地価は堅調に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は当市内のほか隣接する守谷市で発生し、住環境の類似性が高い取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。また、周辺にはアパート等が散見される程度であり、主として戸建住宅地域として熟成されており、賃貸市場は形成されてないと判定した。したがって市場性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更には代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。