地域要因

商業施設に近接する等利便性に優れた区画整理済住宅地域で、画地分割分譲等も見られ、宅地供給と共に需要も多く需給状況は均衡安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性は良好で区画整理済みの閑静な住宅地域として熟成しつつあり、当該地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。住宅地の需給状況等を反映して地価はほぼ横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建て住宅用に供給された区画整理による住宅地域で、アパート等の収益物件は周辺地域に散見される程度であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。実際の取引形態は全般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、市場の実態を反映し、多数の信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

角田駅や町尻地区の商業施設が徒歩圏で利便性の高い住宅地域となるが、発展要因は乏しいため、不動産需要の減退傾向は今後徐々に強まる見通し。

地域要因の将来予測

街区街路の配置は整然としているが、旧式化した家屋や低層貸家が一部に混在し、街並み全体の高級感は乏しい。持家購買力の高い需要者層は新興住宅地を好む傾向があり、地価は緩やかな下落傾向に転じている。

価格決定の理由

周辺では共同住宅の混在も認められるが、建築単価上昇・アパート供給増の影響もあって収益性は悪化しており、収益価格は低位に試算された。他方、圏域内の取引は自用目的が中心となり、居住の快適性を重視するエンドユーザーが主たる需要者層を形成している。よって、これらの実需に基づく取引事例を選択し、需要者層の行動に適合したと言える比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討にも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

ヨークベニマル等大型商業施設の影響で、客足の流れ及び商業性が移行、市外等へ分散。市中心部の既存商店街の商況は低迷し需要は減退傾向が継続。

地域要因の将来予測

小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域で吸引力は弱いため、顧客流出、客足分散等により当該地域は衰退化傾向が顕著である。格別の変動要因はなく当分の間現状維持と予測。需要の減退の影響等から地価は下落傾向が継続。

価格決定の理由

低層の小売店舗を中心とする商業地であるが、閉鎖・空店舗も多く事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。自営が多く収益資料の収集には限界があり、収益物件としての投資採算性に欠け、収益性は乏しいため、収益価格は低位に試算された。従って本件では、市内商業地の事例は少ないものの広域的に分析検討した結果、市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地と比べ、品等は劣り住環境も良好とは言い難い。今後は、需要喚起・競争力維持のため、地価の下落傾向は次第に強まる見込み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

公法上の規制により、建物設計への制約が強く、効率的な賃貸経営は困難となることから、収益還元法の適用は見送ることとした。他方で、圏域内では分譲地や中古住宅等が自用目的で売買されることが多く、これらの事例を採用し、所要の修補正・要因比較を施して試算した比準価格は、実証的裏付けを有したものとなり、説得力は高い。よって、中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。