宮城県角田市角田字町２２９番３(角田駅・南角田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,200円

2017年01月01日に行った宮城県角田市角田字町２２９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,200円/㎡としました。

宮城県角田市角田字町２２９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県角田市角田字町２２９番３
住居表示 
価格26,200円/㎡
交通施設、距離角田、1,500m
地積264㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

甲斐裕朗氏による調査レポート

不動産鑑定士甲斐裕朗
価格26,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ヨークベニマル等大型商業施設の影響で、客足の流れ及び商業性が移行、市外等へ分散。市中心部の既存商店街の商況は低迷し需要は減退傾向が継続。
地域要因の将来予測小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域で吸引力は弱いため、顧客流出、客足分散等により当該地域は衰退化傾向が顕著である。格別の変動要因はなく当分の間現状維持と予測。需要の減退の影響等から地価は下落傾向が継続。
市場の特性同一需給圏は概ね角田市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は従来から同一需給圏内に地縁性を持つごく限定された個人事業者及び法人等であるが、閉鎖店舗も多く商況低迷による供給圧力が強い一方で、店舗需要は少なく、需給は弱い。需要の中心となる価格帯は、画地規模等により大きく異なるため見出せない状況であるが周辺の住宅地との価格差は縮小している。
一般的要因地域経済の停滞や人口減少等の影響で旧市街地中心商店街は衰退し、新規出店はあるが市内の一部の大型店舗や他市町へ顧客流出が顕著になっている。

佐藤紀彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤紀彦
価格26,200円/㎡
個別的要因対象標準地周辺には閉鎖された店舗が多く、住環境は劣るため、住宅地への転用可能性は高いとは言えず、今後も引き合いは低調に推移する見込み。
地域要因商業系用途での不動産需要は脆弱であるが、住居系用途での引き合いは相対的に安定しているため、地価の下落は一定範囲内に抑制される傾向にある。
地域要因の将来予測商業地域としては顧客流出傾向が続き、集客力回復の兆しは見えないが、不動産価格の長期下落により背後住宅地域との間で代替性が生じており、住宅需要に下支えされて地価の下落幅は今後も抑制的に推移する見込み。
市場の特性同一需給圏は角田市及び周辺市町における中心市街地又は幹線道路沿いに形成された商業地域・用途混在地域を含む一帯。需要者は従来、店舗開設を目的とした地元企業や、支店配置を検討する大手企業が中心であったが、住宅用地への転用可能な画地に関しては、開発目的の不動産業者・ハウスメーカーの参入も想定され得る状況にある。このため転用に適した地区を中心に、地価の下落幅はやや抑制され、標準的規模の画地で坪10万弱の相場が形成されている。
一般的要因角田市内の旧来型商店街では、震災を機に、老朽化した店舗等を住宅に建て替える事例が増加しており、商業地域の衰退・縮小傾向が進行している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9722522
北緯 140度783843

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県角田市角田字栄町８８番１外宮城県角田市角田字中島上２０５番１宮城県角田市角田字中島上１１０番２４宮城県角田市角田字栄町７６番宮城県角田市角田字南６９番１宮城県角田市角田字大町１２番１０外宮城県角田市横倉字山崎４５番５７宮城県角田市角田字町１０９番外宮城県角田市角田字中島下５１２番外宮城県角田市角田字中島下５１２番外

参考：近隣駅の地価相場

角田駅(地価相場 21,450円/㎡)南角田駅(地価相場 21,450円/㎡)横倉駅(地価相場 21,450円/㎡)北丸森駅(地価相場 17,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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