地域要因

格別大きな要因の変化はなく、一般的要因等を受けつつも地価水準はなお下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価の下落傾向はなお縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は既成の住宅地域であり、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心である。当地域のアパート経営は土地の収益性より建物の利回りを重視し賃貸している傾向にある。従って、近隣地域及び類似地域において収集した規範性のある取引事例からの比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別大きな要因の変化はなく、一般的要因等を受けつつも地価水準はなお下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価の下落傾向はなお縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は既成の住宅地域であり、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心である。当地域のアパート経営は土地の収益性より建物の利回りを重視し賃貸している傾向にある。従って、近隣地域及び類似地域において収集した規範性のある取引事例からの比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地縁性が強い地域であり、転入者が少ないことから、地価水準も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

栃木市南部に位置する農家住宅等も見られる住宅地域である。栃木市中心部の住宅地に比べると住宅選好性は低く、今後も地価の下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する旧藤岡町地区内の住宅地域において比較的信頼性の高い取引事例を収集できたので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺は戸建住宅中心の住宅地域で、画地規模がやや小さく経済合理性に即した賃貸住宅の経営は困難なため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

中古住宅（古家付土地）や土地で非常に安い取引価格の成約事例がみられる。売り物件の希望価格も引き続き安い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

旧北川辺町内で、信頼性の高いエンドユーザーによる住宅取得事例を中心に収集、採用することができた。一方で、非常に安い取引価格の中古住宅、土地の成約事例もみられた。築年の古いアパートは、リフォームしても賃料をあまり上げられない傾向にある。需要が小さいためか、賃料も低め。専用住宅目的の土地需要が中心であるため、比準価格を標準とし、また前年標準地価格からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別大きな要因の変化はなく、一般的要因等を受けつつも地価水準はなお下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成の農家住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価の下落傾向はなお縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は農地の中に一般住宅が見られる郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。周辺にはアパート等の賃貸需要や供給がなく賃貸市場が形成されておらず自用目的の取引がほとんどを占めているため、収益価格は試算しない。従って、同一需給圏の他市町内の類似地域において収集した規範性のある取引事例からの比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤岡地区の区画整理済の住宅地域であり、地区全体の停滞もあって住宅地域としての熟成は停滞している。

地域要因の将来予測

藤岡地区の区画整理済の住宅地域で、地区全体の停滞もあって住宅地域としての熟成は停滞している。区画整理により周辺で住宅地が多く供給されたが、供給過剰の状況であり地価は大きな下落率で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は藤岡地区の区画整理済の住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。