地域要因

駅前商業地という優位性は弱く、客足は減少しており、また、経営者の高齢化、建物の老朽化なども懸念される。地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

人吉駅前の既成商業地域で、観光客向けの店舗や営業所がみられるが、客足は少なく、繁華性は低下していくと思量する。店舗需要は弱く、地価は下落基調のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

駅前の商業地域で、店舗、事務所等がみられるが、賃貸市場は未成熟で、投下資本に対して十分な収益性を期待できないことから、収益価格は低位に試算された。取引当事者は、周辺の取引価格を指標とすることから、商業地の事例から試算した比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、また昨年からの市場動向の変化も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空き店舗は増加しており、繁華性の低下が著しい。中心部での不動産取引は少なく、地価水準は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域の土地利用状況をみると、大半が自己使用目的の併用店舗、事務所等であり、事業用不動産の賃貸市場は成熟しておらず、賃料水準は土地価格を形成するものでないことから、収益価格は低位に試算された。現実の市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考として、また昨年からの市場動向の変化も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人吉市の住宅需要は弱含みのまま推移しているが、人吉東小校区における住宅地の希少性は高く、需要は底堅い。地価は横ばい圏にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、人吉東小校区内に位置し、住宅需要が見込める地域である。市内の不動産市場は停滞しているが、当該地域においては、地価水準は安定的に推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の周辺では、居住用の賃貸物件もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は現実的でないため、収益還元法は適用しない。自己使用目的の取引が中心となる住宅地域であり、かつ、周辺住宅地の事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業施設が集積する国道219号に近接し、利便性は高いが、人吉東小校区に需要が集中する反面、当該地域の需要は弱く、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、商業施設に近接し利便性は高いが、住宅需要は人吉東小校区に集中しており、近隣地域及びその周辺での引き合いは弱く、人口減少も相まって地価は下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺で共同住宅もみられ、収益還元法を適用したが、土地の取引価格に見合う賃料水準でないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が大半を占める住宅地域であることから、実際の取引市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、また昨年からの市場動向の変化も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

球磨川以南の既成住宅地域で、人吉東小校区と東間小校区に分かれており、特に東間小校区での住宅需要が弱く、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の周辺は、アパートも若干みられるが戸建住宅が大半を占め、また、土地価格を形成するような賃料水準ではなく、対象標準地の画地規模も小さいことから、収益還元法は適用しない。周辺住宅地の事例を採用し、実証性に優れる比準価格を試算できたことから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、また、昨年からの市場動向の変化も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。