熊本県人吉市中青井町字上青井田３２０番６(人吉駅・相良藩願成寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,700円

2017年01月01日に行った熊本県人吉市中青井町字上青井田３２０番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。

熊本県人吉市中青井町字上青井田３２０番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県人吉市中青井町字上青井田３２０番６
住居表示 
価格36,700円/㎡
交通施設、距離人吉、60m
地積152㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の店舗併用住宅等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況東18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格36,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地という優位性は弱く、客足は減少しており、また、経営者の高齢化、建物の老朽化なども懸念される。地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測人吉駅前の既成商業地域で、観光客向けの店舗や営業所がみられるが、客足は少なく、繁華性は低下していくと思量する。店舗需要は弱く、地価は下落基調のまま推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、人吉市の既成商業地域で、需要者は、人吉市内の法人事業者のほか地元個人業者などが中心となる。駅前商業地域のため、観光客向けの店舗が見られるが、顧客誘引性に乏しい。中心部での不動産取引は非常に少なく、需要は低迷している。中心となる土地の取引価格帯は、必要となる画地規模、取引当事者の事情により異なるため、見いだすのが困難な状況にある。
一般的要因人吉市では、熊本地震により観光客が減少し、基幹産業である観光業に影響がでたため、官民一体となり、観光客の誘致に努めている。

塩本一丸氏による調査レポート

不動産鑑定士塩本一丸
価格36,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人吉駅前の商業地であるが、人通りは少なく、空き店舗も見られ、繁華性の低下が続いており、土地取引は極めて低調である。
地域要因の将来予測人吉駅前の商業地で、近年の道路整備事業で建物のリニューアル等により街並みが変化しているものの、人通りは少なく繁華性は停滞した状況が続いており、今後とも地価下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は人吉市の中心商業地のほか、幹線又は準幹線道路沿いの商業地まで及ぶ広域的な範囲となる。市場参加者は地元の観光地向けの小売業者をはじめサービス業等の事業者が中心となるが、県外資本の営業所用地としての需要も考えられる。ただし、集客力が必要な業種の新規出店は困難であることから、需要は極めて弱い。このため更地取引は少なく、中古建物付の取引が見られる程度で、総額も低い取引が中心となっている。
一般的要因人吉市は全体的に人口減少、高齢化が進み、所得水準の停滞から宅地需要は弱い。なお、熊本地震の影響は、市役所移転以外は軽微である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度2146953
北緯 130度754355

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

人吉駅(地価相場 22,500円/㎡)相良藩願成寺駅(地価相場 22,500円/㎡)西人吉駅(地価相場 29,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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