熊本県人吉市北泉田町字高野２１６番８(相良藩願成寺駅・人吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,500円

2017年01月01日に行った熊本県人吉市北泉田町字高野２１６番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,500円/㎡としました。

熊本県人吉市北泉田町字高野２１６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県人吉市北泉田町字高野２１６番８
住居表示 
価格22,500円/㎡
交通施設、距離相良藩願成寺、120m
地積196㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多い市街地に近い閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格22,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人吉市の住宅需要は弱含みのまま推移しているが、人吉東小校区における住宅地の希少性は高く、需要は底堅い。地価は横ばい圏にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、人吉東小校区内に位置し、住宅需要が見込める地域である。市内の不動産市場は停滞しているが、当該地域においては、地価水準は安定的に推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、人吉市内の既成住宅地域で、需要者は、人吉市内及びその周辺町村の居住者が中心となる。生産年齢人口の減少に伴い、住宅需要は弱含みの状態であるが、対象標準地が存する人吉東小校区は、需要者の人気が高く、割高な取引もみられる。市内における土地の取引価格帯は500万円前後が需要の中心となるが、人吉東小校区なら800万円前後になる場合もある。
一般的要因人吉市の不動産市場において熊本地震の影響はほぼみられないが、生産年齢人口の減少、個人消費の低迷により、景況感の悪化傾向は続いている。

塩本一丸氏による調査レポート

不動産鑑定士塩本一丸
価格22,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人吉市内の上品等の住宅地域で、全体的に需要が弱いために取引は低調であるが、地価水準はほぼ底値圏にある。
地域要因の将来予測人吉市内の住宅地の中で需要者の人気が高い人吉東小学校区に位置し、居住環境は良好であり、取引は停滞感があるものの、地価水準は長期的な下落でほぼ底値圏にあり、今後は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は人吉市の中心部から北東方に位置する人吉高校周辺の北泉田、願成寺地区を中心とする住宅地域がその範囲となる。市場参加者は、地元の勤労者ファミリー層が中心であるが、買い替え層や比較的所得水準が高い階層も含まれる。中心となる価格帯は、土地が500万円∼700万円程度。新築戸建で2000万円を超える程度であるが、総額が高いと需要が減退するため、中古物件の方が市場における流動性が高い。
一般的要因人吉市は全体的に人口減少、高齢化が進み、所得水準の停滞から宅地需要は弱い。なお、熊本地震の影響は、市役所移転以外は軽微である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度2193534
北緯 130度7655705

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県人吉市九日町６７番１熊本県人吉市南町２４番５熊本県人吉市中青井町字上青井田３２０番６熊本県人吉市九日町１１４番２熊本県人吉市上林町字山下６５０番外熊本県人吉市灰久保町１１番３熊本県人吉市瓦屋町字後田２３１９番８

参考：近隣駅の地価相場

相良藩願成寺駅(地価相場 22,500円/㎡)人吉駅(地価相場 22,500円/㎡)川村駅(地価相場 22,500円/㎡)西人吉駅(地価相場 29,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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