地域要因

地域要因に特段の変動はない。旧菊間町の中心部に存するが、地域経済低迷の影響を受け地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用の土地がほとんどであり賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算できなかった。比準価格は、旧菊間町内の規範性の認められる取引事例を採用した。比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。以上から、前年標準地の変動率等に留意して、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における住宅地需要力は非常に弱く、需給バランスにより地価水準は強含みの下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 今治市中心部からはかなり遠く、共同住宅は見られず賃貸市場は未熟成である。従って収益価格は求められなかった。当該近隣地域の価格水準は、宅地の取引価格によって決定されている。朝倉地区は人口の減少傾向にあり住宅地需要が非常に弱く土地取引は少ない。そのような特性を考慮し、現時点における市場性を分析した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に影響を与える地域要因に大きな変動はないが、需要は比較的堅調であり、地価の下落は僅かである。

地域要因の将来予測

当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、当分の間現状のまま推移するものと思われる。地価の下落は僅かであり、今後の地価水準は底打ちすると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域で、周辺には共同住宅も散見される。市場での取引は自用目的の取引がほとんどであり、収益目的の取引は見受けられない。標準地は小規模であるため駐車場の確保等が困難で、共同住宅建築は非現実的であり、戸建住宅は収益性が低いため収益価格の試算は断念せざるを得なかった。従って、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 今治市内では地価の二極化が続いており、郊外部の住宅地の需給は弱く、地価は、下落幅が縮小しつつあるものの、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

 郊外の住宅地として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地の需給は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格は試算しなかったが、比準価格は適切に試算されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見受けられない。一般的要因の影響を受け地域の土地需要は依然弱含みであるが、近時、地価の下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は今治市郊外の戸建住宅地域であり今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域の住宅地の需要は弱含みで地価は当面下落傾向が続くと思われるが、下落率は縮小傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から試算されたもので、市場価値を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。