地域要因

 旧来からある農家住宅が多い住宅地域については需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 農家住宅や農地が多く見られる既成住宅地域に存し、周辺にアパート等賃貸物件も見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は見送った。需要者はその不動産の市場での取引価格に大きな関心があるため、市場の実勢を反映した実証的価格である比準価格は説得力が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

 幹線道路沿いであるが商業集積度は隣接する岩出市には及ばず通過交通量も減少している。店舗用地需要は弱い。

地域要因の将来予測

 隣接する岩出市の商業地域における商業施設の集積が高く、近隣地域での店舗需要は減少傾向にある。また京奈和自動車道の一部区間開通により通行量が減少しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には低層店舗が多く見られるが、賃貸目的のものは少なく、自用での取引が中心である。鑑定評価方式の適用にあたっては収益還元法も適用したが、やや低位に求められた。当該地域は賃貸市場の成熟の程度がやや未成熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

幹線道路の開通による車両交通量の減少等により商業地域としての衰退傾向が見られる。

地域要因の将来予測

低層の店舗、住宅等が混在する路線商業地域であり、地域要因に大きな変動要因がなく、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

国道沿いの商業地域であるが、低層店舗、住宅等の混在する地域であり、自用目的での取引が中心で商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 住宅地域として成熟した地域であるが、地域経済の低迷等により住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

 近隣地域は規模が小さな住宅団地であり、標準的使用に変化はない。最寄りの市役所支所の大半の機能が打田地区に移転したため、利便性はやや劣る。地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅が中心の画地の配置が整然とした住宅地域である。その地域的特性から収益還元法の適用は妥当ではない。需要者はその不動産の市場での取引価格に大きな関心があるため、市場の実勢を反映した実証的価格である比準価格は説得力が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、専門職業家の良心に従い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。