地域要因

大型小売店舗、金融機関等が立地する当市の中心的な商業地域であるが、衰退傾向に改善の兆しは見られず、地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

備前市中心部、市役所周辺に位置する金融機関等が集積した商業地域である。地域経済低迷と人口減少が進む中、商業活動は低迷を続けており長期停滞傾向は今後も続くものと予測される。地価も下落傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は当市中心部に位置する商業地域である。比準価格は、自用目的の取引事例を中心に適正に補修正を行って求めたものであり実証的であると認められる。収益価格については、商業地にあって収益性は重要な要素だが、衰退傾向にある地域性から標準的収益モデルの把握は困難で、収益資料の信頼性は相対的にやや低い。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に、周辺公的価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR伊部駅、利便施設に比較的近い住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はない。需要は長期的に停滞しており地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

伊部地区の国道2号線背後の住宅地域で、特段の変動要因もなく、当面は概ね現状維持的に推移するものと予測される。地価は地域経済の低迷と人口減少で住宅地需要が低迷しており、依然、下落傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は伊部地区中心部近郊の住宅地域で、少ないながらに自己使用目的の取引が支配的である。比準価格は、類似地域内の自己使用目的の取引事例から適正に補修正を行って求めたものであり市場性を反映していると認められる。一方、当該地域にあっては収益物件は見られず賃貸市場は成熟していないため収益還元法は適用しなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、周辺類似地域における公的価格等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

備前焼の陶芸品関連店舗を中心とする既成商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、地価は商業活動の長期的停滞から下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

伝統工芸品・備前焼の販売店舗等が建ち並ぶ旧来の商業地域で、当面は現状維持的に推移するものと予測される。観光客の減少、消費の低迷等に加え、当市の長期停滞傾向から地価動向は下落傾向が継続している。

価格決定の理由

近隣地域は伊部地区中心部に位置する旧来の商業地域である。比準価格は、自用目的の複数の取引事例を中心に適正に補修正を行って求めたものであり実証的と認められる。収益価格は、賃貸建物を想定し、その収益性から試算したものだが、衰退傾向にある土地柄から事業収支に見合う収益確保が困難で信頼性は相対的にやや低い。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には大型スーパーやホームセンターもあり、利便性は比較的良好だが、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は備前市の穂浪地区に位置する既成住宅地域で、収益目的の賃貸物件は乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の代替性が認められる取引事例から各種補修正を行って求めたものであり、取引件数が少ないものの、自用の住宅地に係る市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では比準価格は説得力があるものと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。