地域要因

店舗、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は認められず、概ね現状で推移するものと見込まれる。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因、市場特性に変動は認められない。事業用地需要はおおむね堅調で地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後周辺地域の住宅地化の影響を受ける可能性があるが、当面は現状の利用を維持するものと思われる。地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

倉庫兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所、共同住宅が混在する地域であり、今後はマンションを中心とした住宅用途への転換が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、浪速区内で代替性が認められる商業地の取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、土地価格の上昇に比して賃料の上昇の程度は低く収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変化は認められず当分の間は現状を維持するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものとする。

価格決定の理由

比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工住混在地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、従来業務主体で居住選好性は稀薄である。流通・介護需要等、業種・規模による企業間格差は大きいものの需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では小規模な倉庫・作業所や賃貸マンション・アパート等の賃貸物件も見られるが、業務住宅併用立地であり、全般に交通利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所等跡地のマンション移行は見られるが、地域要因、市場特性に大きな変動はない。マンション用地需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションを中心に事業所等が混在する地域であるが、事業所等の跡地はマンション用地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位となった。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。