地域要因

市街化区域界から2Km以内に所在し、基準を満たせば都計法による開発も可能であるが、市中心部へ遠いためか開発は進まず、土地の流動性は低い。

地域要因の将来予測

防府市西部、大道地区の農家集落的色彩が強い地域で、公規制の面からも土地利用は現状維持程度に推移し、景気低回復感の乏しいことや需要の減退等から、下落幅を縮めつつも、地価の下落傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域はバス道路である旧県道周辺に位置する農家住宅と一般住宅が混在し、在来の農地も多い住宅地域で、中心部から距離があるためか、比較的ローカル色が濃い点が指摘される。土地取引の大半が自己使用目的で、アパート等の賃貸物件も少なく、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらく、収益還元法の適用は断念した。よって、規範性があると判断される比準価格を標準とし、前年公示価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の住宅地域で、地域要因の変動は特にない。需要はやや弱く、地価動向は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。地価動向は下落幅縮小傾向にあるが、需要はやや弱く、下落基調が継続すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいので収益価格は試算しなかった。本件では、自用目的での取引が中心であるので、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域で、外部からの転入は殆ど認められず、需要は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅及び農家住宅等が主体の住宅地域で、自己使用目的での取引が大半を占めている。また、周辺においてアパート等の賃貸物件は殆ど見受けられず、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、地域的特性が類似する市街化調整区域内の事例より求められ、実証的な価格であり、その説得力は高いと判断される。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。