地域要因

地域の価格形成に特段の影響を与えるような開発動向はなく、市内商業地域における需給関係から地価下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

国道沿いに未利用地も多く残る路線商業地域であり、今後未利用地が商業地利用されることも考えられるが、人口動態などから当面の間現状を維持するものと予測する。地価動向については今後も下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

鉄道駅に近い国道沿いの商業地域であるが、賃貸需要は弱く、自用目的での取引が支配的であることから土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたと考える。比準価格は実際に取引された同一需給圏内の代替競争関係にある事例に基づき比準を行い、実証的で信頼に足る価格が得られたと判断することから、比準価格を重視して、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の成熟した住宅団地で、特段の地域要因変動はないものの、選好性から需要は限定的で、地価は引き続き緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ古くに開発された住宅団地であり、今後とも現状維持にて推移するものと予測する。地価動向については今後も比較的緩やかな下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅団地であることから自用目的での取引が主であり、アパート等の賃貸建物を建設想定することは事業収支の観点から現実的ではないと判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格においては、同一需給圏内の類似地域から価格牽連性の認められる取引事例を収集選択し、実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段変動はないが、市内商業地の全般的な活況不足等を受けて値下がりが続いている。

地域要因の将来予測

ドライバーの取込みは亀山PAや名阪関ドライブインの方に分がある為、商業路線としての発展は限定的と見込まれ、寧ろ将来的にはICとの接近性を活かした物流系用途により注目が集まる可能性も考えられる。

価格決定の理由

取引事例比較法では亀山市内から2事例、鈴鹿市内から3事例を選択し、事例毎の検討並びに価格決定の判断を慎重に行った結果、妥当な価格が得られたものと思料する。一方収益還元法では、現状の地上10階建ホテルに対して、より一般的と目される4階建店舗兼共同住宅の賃貸を想定したが、賃料設定には限界がある等から、価格が低位に求まったものと思料する。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当近隣の不動産需給は元々低調な中で、全体に規模の大きい画地が多く、総額が張る為、値下がり傾向が強めである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当近隣の画地は全体的に規模が大きいが、農家住宅主体の利用であり、また亀山市内における貸家の建築着工戸数の推移動向からも共同住宅の想定は現実味が薄い等から、鑑定評価手法は取引事例比較法のみを適用した。この場合、採用事例は一部を除いて地域格差がそれ程大きくなく、軽重の判断も慎重に行っているので、妥当な価格が得られたものと思料する。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。