地域要因

当町内の中心商店街であるも、郊外型大型店等への顧客流出が続き、収益性の低下、景気低迷による当該地域での業務用地需要は減少している。

地域要因の将来予測

当該地域は同町中心部に位置し、小規模小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域で、近年の郊外大型店舗の進出及び少子高齢化による消費需要の減退により当該地域の収益性は年々低下しており、衰退傾向が続いている。

価格決定の理由

 求められた試算価格は開差を生じ、収益価格は低位に求められた。対象近隣地域内は自用の店舗等が中心であり、賃貸物件は少なく、後継者難による空き店舗、又は店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。取引は自用目的での取引が大半である。よって、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を中心にして、収益価格の意義も十分参酌して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

国道等にも近く、一般住宅、事業所等が混在する既成住宅地域であるも、当町全体としては不動産需要は依然として稀薄である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 町の中心部、国道等に近く利便性等に優れていることから，周辺地域においてはアパート等貸家も散見される。収益物件への新規投資は既住の地主が主であり，取引は自用の戸建住宅の取得を目的としたものが大半を占める。従って市場実態を反映する比準価格を重視し，収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

住宅団地内に空地もあり供給圧力のほうが強い。また、周辺での新興住宅地域の勢いに押され地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

当該地域は，熟成度の高い戸建住宅地域である。周辺の新興住宅地域に需要が移行しつつあり、地方経済の不透明感も相まって地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

求められた試算価格は開差を生じた。収益価格が比準価格よりも低く求められたが、これは近隣地域における賃貸市場は総じて未成熟であり、供給過剰傾向から賃料水準も低位に留まり、かつ築年の古いアパートは空室も増加していることによるものである。周辺の不動産取引は自用目的が中心であることから、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

当村人口は減少が進み宅地需要も減退しているところから、地域内地価は弱含みにて推移しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地域は農家住宅等を主体とした農家集落地域であり、周辺地域では賃貸市場は熟成していないところから収益方式は適用しないこととした。当該地域周辺では取引価格水準を指標とし価格決定されることが一般的であるため、片桐地区を含む中川村内での事例群より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。