地域要因

 既存の店舗、事務所等が営業を続けている中、客足は目立った増減はない。地価に変動を与える要因動向は特にない。

地域要因の将来予測

 JR瑞浪駅周辺に展開する旧来からの熟成した商業地域であるが、銀行支店の移転も見られ、シャッター街の様相を呈しており、発展的な地域回復への動向も目立ったものはなく、当面は現状維持での推移を予測する。

価格決定の理由

 近隣地域内は、従来からの自用の店舗・事務所等が中心となっており、賃貸物件は閉鎖した店舗等であるが事業者向けの賃貸市場は成熟しているとは言えず、本件収益価格は低位に求められた。本件は、実際の取引行為の中で具現化した比準価格を重視するものとした。代表標準地価格との均衡には特に留意し、収益価格を比較考量しつつ、結果的には表記の通り比準価格を重視しその下方値で鑑定評価額を調整し、決定するを適正と判断した。

地域要因

 旧来からの既存の家屋を中心に、農地も残存する地域で、地域動向について特記すべきものはない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 賃貸需要は相対的に弱く、投資採算性も低く、地域性より共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快適性を価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地内の幹線道路に接面するも、回遊性の点から、抜け道としての利便性に富むが、顧客を誘引する店舗は少なく、地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

自動車交通量は多い、抜け道的要素の強い幹線道路沿いで、顧客吸引力の優れた店舗は見当らない。ただ、駅及び益見地区内の商業地へのアクセスは良好で、地価は以前の弱含み傾向から、ほぼ安定した状態にある。

価格決定の理由

商圏が狭小で、顧客が限られた市街地内の幹線道路沿いの近隣商業地であるため、店舗、事務所の賃貸市場の成熟の程度が低く、収益性を反映する収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、近隣商業地及び路線商業地の事例を選択、価格決定には、個別取引の内容を吟味、検討しており、実証的で信頼性は高い。よって、単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気学区内で、小学校に比較的近接、地価はほぼ数年安定している。熟成した市街地内の住宅地で、価格形成に影響を与える地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

人気小学校区に所在、同小学校に近く、駅及び国道19号へのアクセスが良好の、相当以前に土地区画整理事業が完了した街区整然とした住宅地である。近隣地域及びその周辺の地域を含め、地価はほぼ安定している。

価格決定の理由

国道19号及び駅にアクセス良好な、屈指の利便性に富む住宅地で、共同住宅が散見されるが、画地条件の制約及び土地価格に見合う賃貸水準は未形成で、収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、同じ小学校区で、駅徒歩圏内の住宅地の事例を中心に選択し、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地で、自用の取引が大半であるため、収益価格を参考に、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因に目立った変動等は見られない。

地域要因の将来予測

 中心市街地南西部やや郊外にあって、区画整理された、山麓部に展開する新興の住宅地域である。低層住宅を中心とした住宅地域で、今後とも住宅用途を主体に土地利用を漸次深めていく地域と予測する。

価格決定の理由

 アパート等の収益物件は小中規模のものが散見され収益価格も求めたが、傾向的には供給過多の中、投資効率は相対的に低く、支払賃料も他との競争下、下落気味で、求めた収益価格は低位となった。地域の通常取引は自用目的の更地の取引を多くみる。従って本件は、実際の実需に基づく取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を標準として、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。