地域要因

調整区域内の農地も見られる住宅地であり需要は少ないが、底値感から地価は横ばい状況が見られる。

地域要因の将来予測

地域要因の変化は見られず、底値状態と推察される地価はしばらくの間横ばい状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

農家住宅、農地等が見られる市街化調整区域内の地域であり、行政上の規制もあり収益物件は見られないため、収益価格は求めなかった。袖ケ浦市及び隣接する市原市内の市街化調整区域内の取引事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既存住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。区画整然とした住宅地域に比べ競争力は劣り、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅が混在する既存の住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想される。地価は、横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、袖ヶ浦市の中心地から離れている農家住宅も見られる既存住宅地域であり、収益物件を建築するために土地を取得することは稀である。近隣地域では、主たる需要者は自己使用目的で取引することが一般的であるため、収益価格は試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、地域柄住宅地としての需要が少ないものの、地価動向は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格については試算しなかった。当該地域は農家住宅や一般住宅等が散在する住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外に所在する古くからの住宅地であり、熟成度が高いものの、中堅需要層に対する魅力に欠け反面高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

郊外の既存住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。新興住宅地域と比べ同一需給圏外からの転入者は少なく、地元需要もやや弱含みで推移しており、地価水準もやや弱含み傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

木更津市内でJR沿線郊外の住宅地を中心とした類似地域において信頼性の高い自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地の画地規模では敷地内に総戸数以上の駐車場を附置できないため、駐車場付の共同住宅の想定が難しく収益価格は試算しない。自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。