地域要因

周辺で区画整理事業が進行中の、駅に近い商業地域であり、店舗等の需要が見られ地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅に近い商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺部で区画整理が進捗中で不動産需要に一部持ち直しの動きも見られるため、地価は底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は主に店舗、事務所等の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域では自己用取引が中心で、収益性から意思決定を行う法人等による取引は少ないため賃料水準が低く、低位に求められた。よって、商業地としての市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

深谷駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域である。地域要因に目立った変動はない。

地域要因の将来予測

深谷駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域である。戸建住宅を中心とした住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も徐々に住宅地域としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は深谷駅北東方の徒歩圏内に位置する2階建程度の戸建住宅を中心とした利便性の良好な住宅地域である。自用目的の取引が中心であることから収益性を反映した収益価格よりも市場性を反映した比準価格の相対的な説得力が高いものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの既成の商業地域で地域要因に大きな変動は認められない。過去1年間の地価は若干の弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市内における商業地の需給動向、事務所及び店舗等の賃貸市場における賃料水準並びに収益性等を勘案し、類似地域における商業地の取引事例から求めた比準価格を中心に、対象標準地について収益性を検討した収益価格を関連づけ、若干の弱含みで推移している市場の動向を勘案して調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の土地需要は弱いが、市街化区域に近く、比較的利便性に優れるため、低価格土地需要に支えられ地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

秩父鉄道駅から徒歩圏の市街化調整区域内住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は市街化調整区域の低価格住宅の需要に支えられ、底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は主に自用の一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、近隣地域は利便性が劣る市街化調整区域の住宅地域であり、共同住宅は少なく賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は行わなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

岡部駅勢圏の既成住宅地域で地域要因に大きな変動は認められない。需要が少なく過去1年間の地価は若干の弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は岡部駅に近いのものの活発な宅地開発等は見られず、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は若干の弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺地域においてはアパートも見受けられるが、賃貸市場が未成熟であり、土地建物等の投資額に相応した賃料が得られないことから収益還元法の適用は断念した。当該地域は戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心である。若干の弱含みで推移している当地域の市場動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR高崎線徒歩圏の住宅地域であり、需要が二極化する中で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

JR深谷駅徒歩圏内に存する既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は低金利等の影響により底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く求められた。近隣地域は収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、市場価格は収益性ではなく取引価格を指標に決定されている。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境、生活利便性が比較的良好な住宅地域である。一定の土地需要が認められ、地価もほぼ安定している。

地域要因の将来予測

居住環境良好な一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。当該地域の地価は概ね安定して推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、賃料収入による収益性を反映した収益価格よりも、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格のほうが、より説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。