地域要因

上記要因により全般的に上昇傾向を維持する中にあって、特に人気のある武蔵浦和、浦和駅徒歩圏に位置する当地域の住宅地の需要は依然として高い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。最寄駅以外に浦和駅徒歩圏にも位置しており、同駅の利便性向上や駅前再開発等への期待もあって今後とも現状を維持しつつ発展的・安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は最寄駅は異なるが、周辺住環境及び価格水準が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格も参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。利便性が優れる住宅地域であり、景気回復基調のなかで地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅は中浦和駅であるが、武蔵浦和駅へもほぼ同距離のため、近年利便施設の集積が進む同駅勢圏における地価上昇要因の影響を受けやすい。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした旧浦和市内でも人気の高い既成住宅地域であり、今後とも現状を維持しつつ発展的・安定的に推移するものと予測する

価格決定の理由

採用した取引事例はいずれも対象公示地周辺に所在し住環境が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格も参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。地価水準は緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

地域要因の将来予測

浦和駅から徒歩圏外であるが幹線道路に近く住宅需要の堅調な地域である。価格形成要因に特別の変動はないが、地価は当面緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

価格決定の理由

浦和駅周辺の利便性向上に伴う人気の高まりから潜在需要は比較的高い。居住の快適性が重視される住宅地域であり、アパート等を想定した収益物件は限定的である。そのためアパート経営を想定した収益性は取引に際してあまり考慮されておらず、取引においても自用目的が中心となっている。本件においてもその市場性を重視した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

南浦和駅の駅前商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引市場において成立した取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性を有する。収益価格は賃貸店舗事務所ビルを想定して求めているが、やや低位に求められた。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

面的整備がなされていない郊外住宅地域である。農地等の空地が徐々に宅地利用され住宅地として熟成を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域である。アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。市場参加者は居住の快適性等を一番考慮することから比準価格を重視する傾向下にある。よって、本件においては、比準価格を重視するが、先走りがちな、あるいは悲観的になりがちな比準価格の験証手段となりうる収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

閑静な既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく、引き続き地価は緩やかな上昇傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

徒歩圏外であるが環境良好な住宅地域であり、価格形成要因に特段の要因変動はなく、当面地価は緩やかな上昇で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市内、都内通勤者向きを中心とする低層共同住宅等も混在しているが、自用目的での取引が中心であるので、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益性を反映する収益価格を関連づけて、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地の地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は南浦和駅西口の駅前商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが、店舗事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一部に空地等も存する住宅地域である。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅を中心としてその他一部未利用地等も存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価は緩やかに上昇傾向にある。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として一般住宅多くが建ち並ぶ住宅地域である。周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

さいたま市の住宅地では、駅徒歩圏の住宅地において、若干の地価上昇が認められる。対象標準地は徒歩圏ではないものの、地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅よりバス便の地域であるが、区画整理済みの環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、居住環境も概ね良好である。特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

最寄駅である埼京線の南与野駅から徒歩圏にあり、一般住宅、共同住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

都心への通勤等の交通利便性が比較的良好であることから、賃貸用共同住宅も見られるが、収益目的の土地取引は例が少なく、居住用としての自己利用目的による取引が中心の住宅地域である。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地より求められた規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅周辺の再開発等の進捗により利便性は向上しており、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

武蔵浦和駅徒歩圏内の小規模一般住宅が多く見られる住宅地域である。駅周辺の再開発事業等により発展的傾向が継続しており、今後も同様の傾向を維持するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に徒歩圏内の戸建住宅を中心にした既成住宅地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。