地域要因

旧来からの住宅地域で、周辺の土地区画整理事業地に比べ土地の需給関係は劣り、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

茅野駅に近い旧来からの既成住宅地域であるが、駅前商店街の地盤沈下により商業利便性が後退しており、下落率の緩和はみられるものの、当面の間は地価下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

JR茅野駅に近接し、利便性が高いため周辺にはアパート等も散在するが、近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート建設等収益目的での土地取得は少なく、賃貸共同住宅を想定して試算した収益価格の精度は低い。自用の戸建住宅取得目的での取引が中心となるので、自用目的での取引事例を重視して試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市役所、銀行等が近くに位置するが、大型商業施設撤退後土地需要は回復しておらず、地価はまだ下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市役所等に近接し、近隣にコンビニ店も存するため周辺にはアパート等も散在するが、近隣地域は戸建住宅が中心であり、周辺には空き家も見られ、アパート建設等収益目的での土地取得は少なく、賃貸共同住宅を想定して試算した収益価格の精度は低い。自用の戸建住宅取得目的での取引が中心となるので、自用目的での取引事例を重視して試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

スーパーの撤退以降、郊外の大型店に押され、厳しい商況が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域の店舗は、飲食店、小売店舗とも自用の店舗が中心で、本格的な貸店舗、貸事務所等は少なく、賃貸市場は全体に未成熟である。閉鎖店舗も見られるが、実際に賃貸借に至るケースは少なく、適切な賃料水準の把握が困難であり、収益価格の信頼性は低いものと判断する。従って本件では、取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、類似の標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

茅野市郊外の路線商業地域で集客の多い地域であるが、定期借地の需要が多く、土地の需要は低迷している。

地域要因の将来予測

茅野市郊外に位置する路線商業地域で郊外量販店、小売店舗等が建ち並びつつあり、次第に熟成度が増している。宮川地区国道沿線との競争が激化しており、地価は引き続き弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は茅野市内の比較的地価水準の近い取引事例をもとに試算したもので、価格にややバラツキがみられるが、実証的で市場性を反映した価格である。収益価格は賃貸用ビルを想定して求めたものであるが、当該地域は定期借地の需要が多く、最近では賃貸ビルの新規供給が少ないため収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の路線商業地域の中では比較的活況を呈しているが、近年は新しく開設される他の路線商業地域に押され、相対的に地盤低下が見られる。

地域要因の将来予測

店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。通行量は多いが、通過するだけの車両も目立つ。旧来からの店舗は商況に厳しさが見られ、店舗の入替も見られる。地価は今後も下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

地域は店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用の店舗、事務所が中心であり、貸店舗、貸事務所等は少ない。賃貸市場の成熟度が低く、類似の賃貸事例が少なく、特に店舗に関し適正な賃料水準の把握が難しいことから、収益価格の信頼性は低いものと判断する。従って本件では、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。