地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域の取引事例から試算した価格である。当該地域ではアパートなどの賃貸需要は殆どなく収益価格は試算できない。積算価格も適当な造成事例等が見いだせず試算できない。比準価格については取引事例比較法適用の各段階について再吟味した結果、その妥当性が確認できた。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

法規制もあり取引動向は低調なまま推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求められた。一方、市街化調整区域の法規制から投資採算性を前提とする収益物件の想定は現実的ではなく、賃貸需要自体も乏しいことから収益価格は算定しない。自用目的の農家住宅を主とする集落地域であり、農作業の効率や快適性を重視することも考量して検討した比準価格を標準とし、市街化調整区域における不動産市場の動向や基盤となる農業経営環境の状況も勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域内の変動は特に見られないものの、工業地需要が回復基調にある中、良好な立地条件を背景に市場競争力が維持されている。

地域要因の将来予測

国道4号線及び高速道路ICとの接続が良好な市北部の工業地域であり、地域内の土地取引は見られないものの工業地としての良好な立地条件を背景に、今後も当該特性を維持しながら推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

自社の大工場が多い地域で、賃貸工場の事例等は無く、適正な賃料水準の把握が困難である為、収益還元法は適用しなかった。工業地需要が回復傾向に推移する中、比較的取引時点が新しく、より代替競争関係にある取引事例を選択採用して試算した比準価格は現時点の市場を客観的に反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、更に県内工場地の需給動向等を勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

細街路も見られるが、幹線道路や小学校等に近く利便性は比較的良好で、被災者による住宅建設などで土地需要が回復し、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる。戸建住宅用に開発された分譲地内の画地で、画地規模も小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法は適用できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、被災者を含む不動産需要者の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。発展的要因は特段見いだせず、地価は当面概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は最近の建築費の高騰等により事業収支の観点から経済合理性のある賃貸経営の想定が困難なため試算しなかった。また既に熟成度の高い住宅地域で再調達原価は把握困難なため積算価格も試算できない。当該地域は戸建住宅地であり取引も自用目的が主である。よって、自用目的での信頼性の高い取引事例から試算された比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。