地域要因

駅への良好な接近性に対する当該地域の市場競争力の変動は特に見られない。周辺地域の取引も減少傾向である。

地域要因の将来予測

街路条件がやや劣る既成住宅地域で、駅への良好な接近条件が宅地需要増に繋がっていない。地価水準が低い地域であり今後も短期的には地価上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート等が若干見られる住宅地域であるが、賃貸市場が未成熟であり、かつ建設費の上昇も相まって事業採算性からアパート等の建設を想定することが合理的でない為、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、いずれも取引時点が新しい事例を採用しており、現時点における当該市場の実態を客観的に反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

いわき市中心部と双葉郡の被災地を連絡する国道沿いであり、立地条件から需要が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用物件が土地利用の中心であり、賃貸市場は未成熟のため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は商業繁華性等、商業地の取引で重視される観点から要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると認められ説得力が高い。よって比準価格を標準に、収益価格は参考とし、代表標準地の価格からの比較検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

四倉町は津波で一部地域が被災したため、まず防波堤等の嵩上げ復旧があって、町の復旧、復興が本格化する。

地域要因の将来予測

防波堤の嵩上げ工事が進捗し、大震災、大津波後、低調に推移してきた土地等の取引が少し増えてきた。双葉郡の避難者の取得も見られる。昨年あたりから住宅等の建築が増えてきた。地価は小幅な上昇と予測する。

価格決定の理由

四倉町の防波堤、久之浜地区の防波堤、河口付近の堤防嵩上げ、津波防災緑地の築造と低地部の市街地の盛り土工事が進捗中。当市の商業地の事例は全般的には乏しいが、昨年は神谷、四倉、久之浜方面の国道6号線沿いには取引が出てきた。市場性を反映する周辺地域の取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の街区に整然性を欠きまた起伏が多く見られる既成住宅地域であるが生活利便性が高く移転需要を中心として人気は高く地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸用不動産の建築を想定することが困難なため収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内での住宅地取引は自己使用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、また本件比準価格は対象標準地と同じ内郷地区における類似性の高い事例を採用しその規範性は高く認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はない。平地区への利便性が比較的高い区画整理済の地域で、価格水準の観点からも需要の多い状況は続いている。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は小さいものと予測する。需要者にとって購入しやすい価格帯で、当面は上昇傾向で推移するものの、その後は徐々に沈静化していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い地域であり、取引の中心は快適性を重視する自用目的である。周辺にはアパートもあるが、賃貸市場の熟成度が低く、投資採算性等の観点から収益物件の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。需要者は快適性等を重視し、取引価格の水準を指標に、意思決定を行うことが一般的であり、比準価格の信頼性は高い。よって、現在の市場動向を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成集落であり、特段の変動はないが、移転需要による市街化区域内の住宅地の地価上昇の影響等から地価はやや上昇。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅地域で環境形成に格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測。移転需要による市街化区域の地価上昇の影響等により地価はやや上昇。今後は同需要の漸減に伴い概ね安定的に推移と予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域で、アパ−ト等の貸家需要や供給は見られず、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しない。自用の住宅が大半を占める地域で、自己使用目的での取引が支配的である。取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定されるのが通例であり、類似の取引事例から求めた比準価格は規範性が高く、説得力に富む。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており地域内に特段の変動はないが、ピークは過ぎたものの移転需要は続いており地価はその程度を弱めつつも上昇している。

地域要因の将来予測

換地処分から40年以上経過し住宅地域として熟成しており現状を維持し推移していくと予測する。利便性が比較的良好で、地価はその程度を弱めつつも当面は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが対象標準地はアパート用地としては画地規模が小さく居住者の駐車場確保が必須である地域状況を考慮した場合、経済合理性を有する賃貸住宅の建築の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。本件では同一需給圏内での住宅地の取引が自己使用目的のものが中心であることを考慮し、市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

双葉郡に近く立地し避難者の移転需要が依然認められ、地価はその程度を弱めつつも上昇を継続している。

地域要因の将来予測

郊外に立地するが双葉郡に近く移転需要の影響が比較的強く認められ住宅団地としての熟成が進むものと予測する。地価は移転需要がピークを過ぎたところから当面は上昇幅を弱め推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はアパート用地としては地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建築を想定することが現実的でないため収益還元法は適用しなかった。対象標準地は居住の快適性が重視される住宅地域に存し、また同一需給圏内における住宅地取引の中心は自己使用目的で、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。