地域要因

植田駅周辺では大型スーパー等の進出により既存商店街の衰退傾向が顕著であるが、対象地域については大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

今後も新興の商業地域として現状を維持すると予測する。駐車場を備えた郊外型の商業施設が多いものの、周辺に立地する大型スーパー等の影響から、需給は概ね安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の低層店舗・事務所等が大部分を占める商業地域であり、テナントビル等は少なく、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は低位なものとなった。当該地域において収益性を取引の指標とすることは希であることから収益価格は参考に留め、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、代表標準地等からの検討を踏まえ、更に当該地域における市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地の残る分譲住宅地域であり、震災後やや取引が増加している。

地域要因の将来予測

植田地区中心部に近い中規模分譲住宅地域である。震災後移転需要の拡大からそれまでの長期下落傾向を脱し、上昇に転じたが、今後は沈静化に向かうと予測する。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も混在するが、戸建住宅を主体とした住宅地域である。収益物件は遊休地所有者が資産の有効活用あるいは税対策として建設する事例が多く土地取引は自用目的が中心である。地価も周辺地域で成立した取引価格を指標として決定される傾向が強く、賃貸物件の建設を前提に収益性を重視した地価形成は行われ難い地域といえる。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

同一需給圏内でも住環境、利便性が比較的良好な地域で地価はその程度を弱めつつも上昇している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の区画整理済みの住宅地域で、利便性、住環境ともに比較的良好な住宅地域として熟成していくと予測する。かかる状況から、地価はその程度を弱めつつも当面は上昇がみられるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建築の想定が現実的でないため収益還元法は適用しなかった。対象標準地は居住の快適性が重視され取引される傾向が強い住宅地域に存し、また同一需給圏内における住宅地取引は自己使用目的のものが殆どで、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

移転需要が減少し、これまで購入を控えていた市内在住者の需要が増加しつつある。

地域要因の将来予測

今後も閑静な住宅地域として成熟していくものと予測する。移転需要はピークを過ぎて沈静化に向かいつつあり、当該地域の地価水準も上昇幅を縮小していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の閑静な住宅地域でアパート等も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、投資採算性の観点から収益還元法は適用しなかった。当該地域においては、収益性より周辺で成立した取引価格が購入価格の指標となることから、規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準とし、移転需要か落ち着きつつある同一需給圏における不動産市場の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、市南部にあっては商業施設に比較的近接した利便性を備えた区画整理済の住宅地域で、需要増が続いている。

地域要因の将来予測

価格水準は比較的低位であり、共同火力の増設に向けての関連需要もあって、地価は大きく上昇を見せたが、移転需要の減少とともに、今後は徐々に落ち着くものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、自用の戸建住宅を中心とする地域である。賃貸市場の熟成度は低く、最近の建築費上昇要因もあり、投資採算性等の観点から、収益還元法は適用できなかった。快適性を中心に、市場での取引価格の水準を指標に購入意思を決定することが一般的で、比準価格の規範性は高い。移転需要を背景に、取引価格はこれを反映して上昇している。よって、最近の市場動向を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復、津波及び原発事故避難者の移転需要等により地価水準は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小工場、事業所、住宅等が混在する地域であり、アパート等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性の観点から収益還元法は適用しなかった。よって、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に移転需要が継続している最近の不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の街路状況がやや劣る既成住宅地域であるが避難者の移転需要が継続する中で地価は若干その程度を弱めつつも上昇している。

地域要因の将来予測

市郊外に位置する分譲住宅団地で特段の変動要因もなく現状を維持し推移していくものと予測する。移転需要を主要因とする近年の地価上昇傾向は徐々にその程度を弱め推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域及びその周辺は戸建住宅を中心とする地域であり、また対象標準地の地積が小さく経済合理的な賃貸用不動産の建築を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。対象標準地は居住の快適性が重視される住宅地域に存し、また同一需給圏内における住宅地取引は自己使用目的のものが中心であることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。