滋賀県大津市雄琴３丁目字鳩８０６番１(おごと温泉駅・堅田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
43,400円
2017年01月01日に行った滋賀県大津市雄琴３丁目字鳩８０６番１(滋賀県大津市雄琴３−１６−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県大津市雄琴３丁目字鳩８０６番１ |
| 住居表示 | 雄琴３−１６−４１ |
| 価格 | 43,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | おごと温泉、650m |
| 地積 | 241㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い旧道沿いの既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
前田基良氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田基良 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化はない。標準的な規模・形状を有する南東向き中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、相対的に選好性が強い。 |
| 地域要因 | 近傍の幹線道路沿いには大型商業施設等の立地が見られるが、既成住宅地としての特性により需要は弱含みであり地価は微減傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧道沿いの既成住宅地であり、土地利用は安定しており現状のまま安定的に推移するものと思われる。地縁的選好性により需要が弱く地価は下落基調で推移する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR湖西線沿線を中心とする類似の地域特性を有する既成住宅地の存する範囲である。主たる需要者は世帯分離や賃貸からの住み替え等を目的とした地縁を有する地元居住者が中心であり、市街化区域にあって外部からの転入は少なく閉鎖的な市場構造である。近隣地域内には取引事例等はなく売り広告等も見られないため、中心価格帯を把握することが困難であるが周辺の取引事例等から概ね13万円／坪∼15万円／坪程度と推定される。 |
| 一般的要因 | 内需関連等の需要面は一部堅調であるが、為替相場の先行き不安や家計収入の伸び悩み等で全体的に力強さに欠けた状態が続くものと思われる。 |
今井康裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今井康裕 |
|---|---|
| 価格 | 43,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する南東向きの一方路画地であり、日照・通風等の居住の快適性に優れ、競争力は相対的に強い。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの既成住宅地域であり、土地利用は硬直的である。地縁が強く、住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧道沿いの既成住宅地域で、土地利用は今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。大津市湖西地域内の古くからの既成住宅地に係る市場は供給過多にあり、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大津市湖西地域の既成住宅地域である。需要者は、自己の居住を目的とした地縁を有する地元居住者である。市況は、需要が地縁を有する需要者によるものに限定される一方供給は多く、供給過多傾向が強い。取引の中心となる価格帯は、取引数が少なく見出しにくいが、土地で600万円∼1100万円程度と認められる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、個人消費や住宅投資等が伸び悩み、全体的には緩やかな回復基調である中、力強さに欠けた状態である。大津市の人口は微減傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0972254 北緯 135度9005366 |
参考：該当物件周辺マップ
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滋賀県大津市雄琴千野字内畑１１８６番滋賀県大津市晴嵐１丁目字南１０６６番１４ほか１筆滋賀県大津市真野町字東浦１５７５番２滋賀県大津市衣川１丁目字斧研１３７８番１７滋賀県大津市真野１丁目字甲田７２番６滋賀県大津市雄琴６丁目字舟寄１番１０滋賀県大津市中央２丁目４１７番滋賀県大津市仰木町字東山２６５９番内滋賀県大津市雄琴５丁目字横辺３００番２３滋賀県大津市下阪本１丁目字南川原１０４３番１外
参考：近隣駅の地価相場
おごと温泉駅(地価相場 61,500円/㎡)堅田駅(地価相場 54,150円/㎡)比叡山坂本駅(地価相場 79,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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