滋賀県大津市堅田１丁目字上濱入１１０５番５(おごと温泉駅・堅田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,500円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市堅田１丁目字上濱入１１０５番５(滋賀県大津市堅田１−１２−４８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,500円/㎡としました。

滋賀県大津市堅田１丁目字上濱入１１０５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市堅田１丁目字上濱入１１０５番５
住居表示堅田１−１２−４８
価格61,500円/㎡
交通施設、距離堅田、1,900m
地積113㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格61,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因堅田駅徒歩圏の利便性の良い所の需要は堅調であるが、徒歩圏外になると需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、土地利用は現状維持で推移するものと予測する。JR堅田駅徒歩圏外の小規模な住宅団地であり、需要は弱含みで地価は微減傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線の堅田駅を中心に、おごと温泉駅、小野駅を最寄駅とする新興住宅地域一円と判定した。需要者の属性は地元居住者の世帯分離や近郊のアパートからの住み替えによる第一次取得者が中心である。堅田地区は滋賀県西部の中心地域で利便性も高く駅徒歩圏の需要は堅調であるが、徒歩圏外の需要はやや弱い。市場での中心となる価格帯は110㎡程度の土地で700万円程度、新築土地建物総額2200万円∼2500万円程度と思料される。
一般的要因大津市の人口は県内平均よりも高い増加傾向を示しているが、平成27年4月に減少に転じその後横ばいで推移。高齢化も着実に進行している。

今井康裕氏による調査レポート

不動産鑑定士今井康裕
価格61,500円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する北東向きの一方路画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因堅田駅徒歩圏外の戸建住宅地域で、土地利用は安定的であるが、競争力はやや劣り、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測JR堅田駅勢圏の戸建住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。需要は弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線の「堅田」駅勢圏を中とした住宅地域である。需要者の中心は自己の居住を目的とした大津市湖西地域内居住者である。市況は一定の需要も認められるが、供給も多く、需給は概ね均衡している。取引の中心価格帯は土地で600万円∼1000万円程度が中心である。
一般的要因県内景気は、個人消費や住宅投資等が伸び悩み、全体的には緩やかな回復基調である中、力強さに欠けた状態である。大津市の人口は微減傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1088716
北緯 135度9119934

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

おごと温泉駅(地価相場 61,500円/㎡)堅田駅(地価相場 54,150円/㎡)小野駅(地価相場 73,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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