滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９(堅田駅・小野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,300円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９(滋賀県大津市真野２−２−４７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,300円/㎡としました。

滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
住居表示真野２−２−４７
価格92,300円/㎡
交通施設、距離堅田、280m
地積134㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い、駅に近い住宅地域
前面道路の状況南東6.3m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田基良氏による調査レポート

不動産鑑定士前田基良
価格92,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模であり二方路による効用増は見られないが、南東に接道しているため居住の快適性の点で競争力が強い。
地域要因周辺の区画整理事業の住宅地の需要が堅調であり、住宅地域としての熟成が進み地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線駅徒歩圏に存する利便性の高い住宅地域である、主たる需要者は市内及び隣接市に勤務する若年層の一次取得者が想定される。近傍の区画整理事業による新興住宅地の需要は旺盛であるため、古い住宅団地であっても堅田駅徒歩圏の需要は底堅い。中心価格帯は更地で総額1，100∼1，500万円程度、新築戸建で2，300∼3，300万円、中古住宅で1，200万円∼2，000万円程度である。
一般的要因内需関連等の需要面は一部堅調であるが、為替相場の先行き不安や家計収入の伸び悩み等で全体的に力強さに欠けた状態が続くものと思われる。

眞下貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士眞下貴之
価格92,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。二方路による効用の増価は認められないが、南東向きであるため、日照、通風等居住快適性に優れ市場競争力はやや強い。
地域要因JR堅田駅西口側の区画整理事業の進捗により、周辺の住宅地域における需要も堅調に推移しており、取引価格も若干の上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR湖西線おごと温泉駅から小野駅勢圏における住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の一次取得者を中心に、周辺市からの流入も見込める。本地域は最寄駅徒歩圏内で利便性が高く、またJR堅田駅西口側の区画整理事業の進捗により道路整備等も進んでいることから、底堅い需要が見られ、地価は若干の上昇傾向にある。土地は130㎡で1，100∼1，300万円、新築戸建住宅で2，500∼3，000万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。大津市内の総人口は横ばい、世帯数は増加傾向。高齢化率は上昇傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1229533
北緯 135度915568

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

堅田駅(地価相場 54,150円/㎡)小野駅(地価相場 73,950円/㎡)おごと温泉駅(地価相場 61,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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