滋賀県大津市本堅田１丁目字ハし爪５２７番(堅田駅・小野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
50,200円
2017年01月01日に行った滋賀県大津市本堅田１丁目字ハし爪５２７番(滋賀県大津市本堅田１−２３−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県大津市本堅田１丁目字ハし爪５２７番 |
| 住居表示 | 本堅田１−２３−２７ |
| 価格 | 50,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 堅田、1,700m |
| 地積 | 191㎡ |
| 形状 | (1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が密集する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平 |
|---|---|
| 価格 | 50,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | JR「堅田」駅勢圏の既成住宅地で、需要動向は強いものの生活上の利便性が優るので、地価は微減傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | JR「堅田」駅南東方の旧市街地内の住宅地域である。街路条件は劣るものの生活上の利便性が優ることから、需要動向は横這いで、地価も微減で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR「堅田」駅勢圏の既成住宅地域である。需要者は当該地域に地縁性を有する世帯が中心とみられる。市場は地縁的選好性が強く、広域の需要を取り込むことは困難であるが、地域内で目立った衰退は無いことから、地価の下落は終息しつつあるものとみられる。街路・街区の整然性等で価格水準は異なるが、㎡当り4万円∼6万円程度で総額1000万円前後と判定する。 |
| 一般的要因 | 市内の住宅地の地価は、中心部及び東部（東海道本線沿い）では現在も横這い乃至上昇傾向であるものの、西部・南部は下落乃至横這い傾向である。 |
光彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 光彦 |
|---|---|
| 価格 | 50,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 堅田駅徒歩圏の利便性の良い所の需要は堅調であるが、古くからの既成住宅地に対する需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 堅田地区の古くからの住宅地域として土地利用は安定しており今後も現状維持で推移すると予測される。当該地域では街路の狭いところも多く需要は総じて弱含みであり地価は依然として微減傾向が続くと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR湖西線堅田駅を最寄駅とする古くからの既成住宅地域一円と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者が中心と考えられ、外部からの転入は少ない。古くからの住宅地であり幅員の狭いところも多く需要は弱い。市場での中心となる価格帯は200㎡程度の土地で1，000万円前後、土地建物総額で2，500万円∼2，800万円程度と思料される。 |
| 一般的要因 | 大津市の人口は県内平均よりも高い増加傾向を示しているが、平成27年4月に減少に転じその後横ばいで推移。高齢化も着実に進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1105688 北緯 135度9192898 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
堅田駅(地価相場 54,150円/㎡)小野駅(地価相場 73,950円/㎡)おごと温泉駅(地価相場 61,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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