滋賀県大津市勧学２丁目字上水ノ渕１８５番２５(南滋賀駅・近江神宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
95,600円
2017年01月01日に行った滋賀県大津市勧学２丁目字上水ノ渕１８５番２５(滋賀県大津市勧学２−１４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県大津市勧学２丁目字上水ノ渕１８５番２５ |
| 住居表示 | 勧学２−１４−３ |
| 価格 | 95,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大津京、1,500m |
| 地積 | 126㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
桃瀬公成氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桃瀬公成 |
|---|---|
| 価格 | 95,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | JR大津京駅勢圏の標準的な住宅供給地であり、住環境は良好であるが、沿線に対する選好性は相対的に弱く、地価は横ばい圏に止まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | JR大津京駅勢圏における熟成した造成団地で、今後も現状を維持するものと予測される。住環境は良好なことから、景気の回復局面で地価は下げ止まったが、徒歩圏外ということもあり、横ばい基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR大津京駅及び唐崎駅勢圏の造成住宅地域として把握され、需要者は大津市及び京阪エリアに勤務する一次取得者が中心とみられる。住宅供給地として定着し、安定した需要が見込めるが、需要者の選好は東海道線沿線には及ばず、市場では厳しい物件の選別が行われている。取引の中心は更地で1000万円∼1500万円程度であり、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 |
| 一般的要因 | 大都市圏に隣接し、県都として発展するも、広域かつ多様な地域を擁し、また人口もピークを過ぎつつあり、宅地需要の遍在化が進行している。 |
眞下貴之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 眞下貴之 |
|---|---|
| 価格 | 95,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模、形状を有する西向きの一方路画地である。個別的要因に特段の変動はなく、市場競争力の程度も普通である。 |
| 地域要因 | 成熟した住宅地域として土地利用は安定的であり、地域要因に変動はない。堅調な住宅需要を背景に地価は若干の上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR大津京駅勢圏の成熟した住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。最寄駅からやや遠い地域であるが閑静な住環境を有しており、地価は若干の上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR大津京駅、唐崎駅勢圏に位置する住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の勤労者世帯を中心に、他市町や京都府からの転入も見られる。最寄駅からの接近性が相対的に劣るものの、古くに造成された閑静な住宅地域であり、また周辺に商業施設も充実していることから堅調な需要が見られ、地価は若干の上昇傾向が続いている。土地は120㎡で1，100∼1，300万円、新築戸建で2，500∼2，800万円程度の価格帯が中心である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。大津市内の総人口は横ばい、世帯数は増加傾向。高齢化率は上昇傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0343856 北緯 135度8624868 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
滋賀県滋賀郡志賀町大字南小松字中山角４４５番１滋賀県滋賀郡志賀町大字今宿字森８９６番４ほか１筆滋賀県滋賀郡志賀町大字南船路字宮ノ後３２４番滋賀県大津市坂本本町字南馬場１６１５番１滋賀県大津市三井寺町３１番２滋賀県大津市松本２丁目２２９番滋賀県大津市滋賀里１丁目字赤井７７番滋賀県大津市尾花川３７番滋賀県大津市際川３丁目２２５番３外滋賀県大津市千石台９番２滋賀県滋賀郡志賀町大字高城字竹ケ花３４番３外滋賀県滋賀郡志賀町大字中浜字ヲノミ田４７２番外滋賀県滋賀郡志賀町大字高城字願成寺２４８番２５滋賀県大津市南志賀二丁目字大川５４３番滋賀県大津市際川２丁目１４６番６滋賀県大津市滋賀里１丁目字森蔭３８０番３滋賀県大津市錦織３丁目字水越９６７番６
参考：近隣駅の地価相場
南滋賀駅(地価相場 94,650円/㎡)近江神宮前駅(地価相場 94,650円/㎡)滋賀里駅(地価相場 89,350円/㎡)大津京駅(地価相場 94,650円/㎡)唐崎駅(地価相場 85,000円/㎡)別所駅(地価相場 93,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード