滋賀県大津市神宮町字上河原７７４番２８外(南滋賀駅・近江神宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


93,700円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市神宮町字上河原７７４番２８外(滋賀県大津市神宮町５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,700円/㎡としました。

滋賀県大津市神宮町字上河原７７４番２８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市神宮町字上河原７７４番２８外
住居表示神宮町５−５
価格93,700円/㎡
交通施設、距離大津京、1,300m
地積139㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今井康裕氏による調査レポート

不動産鑑定士今井康裕
価格93,700円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状を有する南向き二方路画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、競争力は相対的に強い。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの戸建住宅地域で、土地利用は安定的である。需給は概ね均衡しており、地価は概ね横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR大津京駅を中心とする大津市内の住宅地域。需要者の中心は、自己の居住を目的とした大津市内居住者である。市況は一定の需要も認められるが、供給も多く、需給は概ね均衡している。取引の中心価格帯は土地で1200万円∼1500万円程度が中心である。
一般的要因県内景気は、個人消費や住宅投資等が伸び悩み、全体的には緩やかな回復基調である中、力強さに欠けた状態である。大津市の人口は微減傾向にある。

浜本博志氏による調査レポート

不動産鑑定士浜本博志
価格93,700円/㎡
個別的要因南向き二方路の画地であり、方位に優位性が認められ、他は標準的な形状、規模等を有し、特段の変動要因はなく、市場競争力はやや優る。
地域要因街路の幅員等はやや劣るが、良好な住環境を有する地域で、需要が概ね堅調なことから、地価は底堅く推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR湖西線大津京駅中心に大津市内の住宅地域のエリアである。需要者の中心は大津市内居住者であるが、他市からの転入も見られる。駅近くではマンション供給も目立つが、随所に小規模開発の分譲地が見受けられ、需給関係は比較的安定しているが、やや供給過多な地区もある。土地は150㎡程度で1500万円程度、新築戸建で2500万円∼3500万円程度が取引の中心。
一般的要因県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度032905
北緯 135度8559763

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南滋賀駅(地価相場 94,650円/㎡)近江神宮前駅(地価相場 94,650円/㎡)大津京駅(地価相場 94,650円/㎡)滋賀里駅(地価相場 89,350円/㎡)別所駅(地価相場 93,700円/㎡)唐崎駅(地価相場 85,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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