鳥取県米子市祇園町２丁目３３番２１外(米子駅・博労町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,900円

2017年01月01日に行った鳥取県米子市祇園町２丁目３３番２１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,900円/㎡としました。

鳥取県米子市祇園町２丁目３３番２１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鳥取県米子市祇園町２丁目３３番２１外
住居表示 
価格29,900円/㎡
交通施設、距離米子、2,300m
地積246㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

向井伸氏による調査レポート

不動産鑑定士向井伸
価格29,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市場性の劣る地域であるが、周辺地域の不動産市場の需要は回復にあると考えられ、下落率は縮小している。
地域要因の将来予測周辺に特段の変動要因なく、概ね現況の住環境を維持したままで推移していくものと予測される。地価は緩やかな下落基調が続くと予想する。
市場の特性同一需給圏は米子市南西部を中心とした住宅地域と判断した。需要者の中心は市内に居住する家族層が中心と考えるが、隣接する安来市からの転入の可能性もある。周辺地域には米子市が開発した住宅団地や小規模の住宅分譲地等があり、代替競合関係に立つこれらの地域との比較において需要はやや劣る。土地は250㎡程度で700万円前後が取引の中心と思料する。
一般的要因景気は弱い動きで、投資は減少。金利低下で住宅需要はある。米子市の人口は概ね横這いで、地価は上昇、横這い、下落と地域により異なる傾向。

本池潤一氏による調査レポート

不動産鑑定士本池潤一
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価下落に伴う値頃感から市街地近郊の利便性の良好な住宅地への需要シフトが続き、需要はやや弱い。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成されており、今後も現状の住環境を維持したまま推移するものと見込まれるが、相対的に需要の弱い地域で、地価水準の下落基調は当面続いていくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は市内の住宅地域の広範囲に及び、特に対象標準地が所在する「就将」校区を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は市内に居住する一次取得者層あるいは買換層であり、近接する安来市等からの転入も期待できる。周辺地域には米子市が開発した住宅団地や小規模の住宅分譲地等があり、代替競合関係に立つこれらの地域との比較において需要はやや低調である。土地は250㎡程度で700万円前後が取引の中心価格帯である。
一般的要因雇用・所得環境の改善、住宅ローン金利の低下などが下支えとなり、郊外を中心に住宅需要は回復傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4173118
北緯 133度3244791

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

米子駅(地価相場 36,500円/㎡)博労町駅(地価相場 35,300円/㎡)富士見町駅(地価相場 38,000円/㎡)後藤駅(地価相場 38,000円/㎡)東山公園駅(地価相場 40,650円/㎡)三本松口駅(地価相場 38,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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