香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８(志度駅・原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,700円

2017年01月01日に行った香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,700円/㎡としました。

香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番８８
住居表示 
価格24,700円/㎡
交通施設、距離志度、2,600m
地積222㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
前面道路の状況西5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

馴征司氏による調査レポート

不動産鑑定士馴征司
価格24,700円/㎡
個別的要因画地規模、街路条件等は地域内において概ね標準的であり、競争力は普通程度で、個別的要因に変動はない。
地域要因高台の閑静な住宅団地。線引廃止、競合する大規模な宅地開発等の影響を受け、需要は低調で、価格水準はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測郊外の大規模住宅団地で、今後も住環境に大きな変動は認められないと予測する。人口減少が続く中、近隣の大規模宅地開発も相俟って依然として需要は低迷しており、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、さぬき市を中心とする郊外の住宅地域。需要の中心は圏域内の自己使用目的の個人。景気回復の効果は当該地域に波及しておらず地域経済は低迷しており、線引廃止による旧高松市郊外の立地条件の良好な地域の低価格宅地供給、競合する大規模宅地開発の影響も相俟って、需要は依然厳しい状態が続いている。土地は200㎡∼250㎡で500∼650万円前後、新築の戸建物件で2，000∼2，300万円前後が取引の中心である。
一般的要因一部では宅地分譲が散見されるが、人口減少等の影響を受け需要は低迷し、地価は下落傾向で推移しているが、値頃感もあり、下落幅は縮小している。

高橋護氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋護
価格24,600円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの大規模住宅団地であり、地域要因の格別の変動は見られないが、周辺エリアとの競合等から需要は軟調で地価もやや弱含み。
地域要因の将来予測格別な変動要因はなく今後も現状を維持するものと予測するが、地価はやや弱含みである。
市場の特性同一需給圏はさぬき市の住宅地域一帯。需要者の中心は市内及び高松市に勤務する一次取得者が中心となっているが、当市に地縁性を有する都会からのUターン高齢者もみうけられる。近年、当住宅団地南側の丘陵部でJR四国による大規模な宅地開発が行われ、当エリアでの宅地供給は過剰となっている。需要の中心となる価格帯は、土地220㎡程度で500万∼600万円程度、新築の戸建物件で2，000万∼2，300万円程度である。
一般的要因人口減少・高齢化比率の上昇等の影響もあり、当市の不動産市場はやや低調であるが、住・商地域とも値頃感等から地価の下落幅は縮小している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3227574
北緯 134度1742831

参考：該当物件周辺マップ

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香川県大川郡志度町大字志度字稲荷越５００６番２１１香川県大川郡志度町大字志度字堂林１２３８番６外香川県大川郡志度町大字志度字渕田尻２２９０番１２香川県大川郡志度町大字志度字赤馬崎１９０５番１外香川県大川郡志度町大字志度字堂林１２９８番３４外香川県さぬき市鴨部字道下１１８９番香川県さぬき市志度字渕田尻２２９０番１２香川県さぬき市志度字堂林１２９８番３４外香川県さぬき市志度字稲荷越５００６番２１１香川県さぬき市大川町冨田西字寺田２８６６番５香川県さぬき市志度字赤馬崎１９３５番１香川県さぬき市津田町鶴羽字薬師堂５６番

参考：近隣駅の地価相場

志度駅(地価相場 24,700円/㎡)原駅(地価相場 24,700円/㎡)房前駅(地価相場 24,700円/㎡)塩屋駅(地価相場 22,100円/㎡)オレンジタウン駅(地価相場 21,450円/㎡)讃岐牟礼駅(地価相場 24,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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