長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６(本川内駅・高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,700円
2017年01月01日に行った長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県西彼杵郡長与町岡郷字中通１４３８番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長与、4,000m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | -(%),-(%) |
| 都市計画区域区分 | 都市計画区域外 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三浦純一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三浦純一 |
|---|---|
| 価格 | 42,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域的変化は認められないが、長期の地価下落で周辺地価と比較して割安感があり、下落率は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外に位置する都市計画区域外の住宅地域である。地域要因に特別な変化は認められないため、今後も現状を維持するものと予測する。地価は長期の下落で値頃感があり、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は町内並びに隣接時津町及び長崎市北部の住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、郊外住宅団地の供給過剰と低廉化の影響を受け、地価は引き続き下落傾向にあるが、長期の下落で周辺地地価と比較してやや割安感がある。土地は標準規模の更地で700万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度の物件が中心である。 |
| 一般的要因 | 長崎市のベッドタウンとして発展した町で、現在も新規の宅地供給がみられる。初期の大規模住宅団地では高齢化が進行している。 |
渡辺浩一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺浩一 |
|---|---|
| 価格 | 42,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 長与町郊外に存するミニ開発団地であり、中心部に比し相対的割安感があり、底値圏に近いことから、地価の下落幅は小幅である。 |
| 地域要因の将来予測 | 長与町郊外に存するミニ開発団地。地域に特別な変化は見受けられないが、中心部に比し相対的割安感があり、底値圏に近いことから、下落幅は小幅で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長与町北部を中心とした長崎都市圏の住宅地域である。需要者の中心は長崎都市圏在住の一次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。対象標準地は、長与町郊外のミニ開発団地に存し、長与町の中心部に比し相対的割安感から底値に近くなっており、ある程度の需要が認められる状況である。需要の中心価格帯は土地が170㎡程度で700万円前後、新築の戸建物件が2300万円前後の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 国内経済は持ち直しており、長与町における土地区画整理事業の分譲販売も好調で住宅地需要は回復傾向であるが、郊外になるにつれ需要が弱くなる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8474121 北緯 129度875199 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
本川内駅(地価相場 56,100円/㎡)高田駅(地価相場 65,200円/㎡)長与駅(地価相場 57,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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