広島県竹原市中央５丁目１５５６番３(竹原駅・大乗駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,100円

2017年01月01日に行った広島県竹原市中央５丁目１５５６番３(広島県竹原市中央５−３−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,100円/㎡としました。

広島県竹原市中央５丁目１５５６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県竹原市中央５丁目１５５６番３
住居表示中央５−３−３２
価格51,100円/㎡
交通施設、距離竹原、600m
地積317㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅と一般住宅が混在する既成商業地域
前面道路の状況北西12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

國光範明氏による調査レポート

不動産鑑定士國光範明
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因準幹線沿いの商住混在地で商業中心地の周辺地域であり商業性はやや劣るが生活利便性は高いことから住宅地への移行も予測される。
地域要因の将来予測国道背後の準幹線沿いに存する利便性に優れた商住混在地域。近隣で施行されている土地区画整理事業の進捗に伴い、店舗併用住宅等の利用を目的とした宅地需要は、今後徐々に高まっていくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、竹原市中心部及びその周辺の商業地域一帯を圏域とする。需要者の中心は、地縁性をもつ個人事業者や住宅用地としての利用を目的とする不動産業者及び個人等である。店舗等は交通量の多い国道沿いに出店することから、当地域への新規参入は見受けられず、商業地域としては衰退傾向にある。今後は優れた生活利便性を反映して住宅地域への移行が進むと予測する。画地規模によって取引価格は様々となることから、中心となる価格帯を見出しがたい。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、人口減少や少子高齢化等から全般的に衰退傾向であるものの中心市街地では、観光業を中心にやや持ち直している。

米澤淳氏による調査レポート

不動産鑑定士米澤淳
価格51,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商住混在地域であり、純粋な店舗用途としては繁華性がやや劣るが、店舗事務所付住宅や、賃貸住宅用途については、一定の需要があると思料する。
地域要因の将来予測区画整理の進捗に伴い店舗の集積が進む国道への接続が良好で、周辺には商業施設や官公庁も存する利便性が高い商住混在地域である。今後も店舗併用住宅等の利用を目的とした需要は、安定的に継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として竹原市内の商住混在地域である。主たる需要者は地縁を有する個人事業者である。市の商業中心は衰退する駅前に対して、区画整理地区周辺に移行しており、対象地周辺は利便性が高いことや、幹線背後であることから商業用途以外の戸建住宅、共同住宅の利用も考えられる。画地規模等によって取引価格はばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因国道432号沿いが路線商業地域として集積が進んでいる。市が定住促進事業として、体育館跡地に子育て世帯向け地域優良賃貸住宅を建設した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3428608
北緯 132度9061357

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県竹原市竹原町字礒田４５３９番５広島県竹原市竹原町字本川１５１３番１１広島県竹原市新庄町字下神田１１１０番２ほか１筆広島県竹原市忠海町字新町４４６６番４６広島県竹原市下野町字立通３３４３番２広島県竹原市中央４丁目１３８１番４

参考：近隣駅の地価相場

竹原駅(地価相場 41,300円/㎡)大乗駅(地価相場 51,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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