広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外(竹原駅・大乗駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,600円

2017年01月01日に行った広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外(広島県竹原市中央１−２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,600円/㎡としました。

広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外
住居表示中央１−２−４
価格54,600円/㎡
交通施設、距離竹原、80m
地積142㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況北西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

米澤淳氏による調査レポート

不動産鑑定士米澤淳
価格54,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因車利用を主とする顧客の動線は、大規模商業施設へと集約されており、当該商店街は買い回り等、回遊性に難があり、観光客以外の滞在は見込めない。
地域要因の将来予測商業施設の新規出店は新開土地区画整理地区周辺の国道沿いに集中しており、当該地域への店舗事務所需要は依然として弱含みである。地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として竹原市中心部及びその周辺の商業地域である。主たる需要者は地元企業や、地縁を有する個人事業者である。商業中心は区画整理地区周辺に移行しており、対象地の存する駅前商店街は空室が多く見受けられ、繁華性は衰退している。実際の取引価格は特殊事情の有無や、画地規模等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯を見出しがたい。
一般的要因国道432号沿いが路線商業地域として集積が進んでいる。市が定住促進事業として、体育館跡地に子育て世帯向け地域優良賃貸住宅を建設した。

國光範明氏による調査レポート

不動産鑑定士國光範明
価格54,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因車利用を主体とする顧客は、市内の大規模商業施設へと流出しており、駐車場確保が困難な当商店街の商況は低下傾向にある。
地域要因の将来予測JR竹原駅前に形成された既存商業地域。新規店舗は区画整理地区内や国道沿いに集中しており、当地域への需要は殆ど無く、空店舗も多いことから、地価は縮減しつつも依然下落傾向で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、竹原市中心部及びその周辺の商業地域一帯を圏域とする。需要者の中心は、地場商工業者及び地縁性をもつ個人事業者等である。駅前付近で地元住宅メーカーがホテルを建設するなど、観光振興に力を入れているが、商店街は空き店舗も多く、既存店舗についても経営者の高齢化や後継者の問題を抱えており、商況は依然として衰退傾向にある。新規開業はなく、取引価格も画地規模によってまちまちであることから、中心となる価格帯を見出しがたい。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、人口減少や少子高齢化等から全般的に衰退傾向であるものの中心市街地では、観光業を中心にやや持ち直している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3402029
北緯 132度9102739

参考：該当物件周辺マップ

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広島県竹原市竹原町字礒田４５３９番５広島県竹原市新庄町字下神田１１１０番２ほか１筆広島県竹原市吉名町字西條５２５１番３広島県竹原市忠海町字新町４４６６番４６広島県竹原市下野町字立通３３４３番２広島県竹原市中央４丁目１３８１番４

参考：近隣駅の地価相場

竹原駅(地価相場 41,300円/㎡)大乗駅(地価相場 51,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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