大阪府東大阪市玉串元町２丁目７１番１外(河内花園駅・東花園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った大阪府東大阪市玉串元町２丁目７１番１外(大阪府東大阪市玉串元町２−８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

大阪府東大阪市玉串元町２丁目７１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府東大阪市玉串元町２丁目７１番１外
住居表示玉串元町２−８−３
価格102,000円/㎡
交通施設、距離河内花園、1,600m
地積243㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中野聡氏による調査レポート

不動産鑑定士中野聡
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格形成に大きな変動は認められないが、駅等利便性に難点があり、地価は依然下落傾向となっている。
地域要因の将来予測駅徒歩限界圏の住宅地域で集落的色彩も残る。当面地域の土地利用は現状維持で推移するものと予測される。宅地需要は依然弱含みで、地価は下落傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、近鉄奈良線沿線、市域南端部付近の標準もしくは混在住宅地域を中心とする範囲と把握される。住宅地域としての品等はやや劣り、画地条件により市場滞留期間が大きく異なる。主たる需要者は、大阪市内等に通勤圏を有するエンドユーザー、纏まった規模の画地は、住宅地開発を企図する不動産業者等が想定される。新築戸建住宅で中心となる価格帯は、敷地80㎡程度で総額2，500万円前後となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調を持続しているが、東大阪市住宅地市場への浸透はかなり限定的となっている。

瀨弘和氏による調査レポート

不動産鑑定士瀨弘和
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として熟成しているが、生活利便性がやや劣り、市内における住宅選好性は低く、地価は緩やかな下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏外にある一般の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、地域要因に変動がないため今後とも現況の住環境を維持すると予測する。地価水準については、交通利便性が劣るためやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、近鉄奈良線沿線に存する東大阪市内の住宅地域と判定した。需要の中心は自己居住を目的とする同市在住者が多いが、隣接市域からの転入も見られる。周辺において新規の住宅開発も見られるが、熟成した住宅地域で生活利便性にやや劣るため、取引自体は停滞しているものと認められる。需要の中心となる価格帯は、建売分譲住宅で2500万円程度、土地は30坪で1000万円前後と把握される。
一般的要因国内経済は回復の兆しが見受けられるが、当市の人口は微減傾向で、景況感の改善が顕在化しておらず、不動産市場は低調な状況が続いている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6512667
北緯 135度6182087

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市城東区古市大通１丁目２番８大阪府大阪市西区千代崎町１丁目１０番１０大阪府大阪市西区阿波堀通２丁目５３番大阪府大阪市城東区野江３丁目１３番３福島県福島市宮下町７番１外大阪府東大阪市菱屋東２１４番８大阪府東大阪市吉田４丁目９０番１５の一部大阪府東大阪市花園本町２丁目９１８番１１外大阪府東大阪市玉串町東３丁目１６４番２大阪府東大阪市高井田中２丁目２１番３外大阪府東大阪市若江東町５丁目９１４番５

参考：近隣駅の地価相場

河内花園駅(地価相場 215,000円/㎡)東花園駅(地価相場 217,000円/㎡)若江岩田駅(地価相場 237,000円/㎡)瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)八戸ノ里駅(地価相場 206,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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