新潟県糸魚川市大字田海字田海２１６番子外(青海駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,200円

2017年01月01日に行った新潟県糸魚川市大字田海字田海２１６番子外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,200円/㎡としました。

新潟県糸魚川市大字田海字田海２１６番子外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県糸魚川市大字田海字田海２１６番子外
住居表示 
価格26,200円/㎡
交通施設、距離青海、2,000m
地積178㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に日用品店舗等も混在する既成住宅地域
前面道路の状況南5.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格26,200円/㎡
個別的要因南方位で日照・通風等の居住性がやや優る。中庸な標準的画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因県道沿いの既成住宅地域で、変動要因は乏しく需要は限定的で外部からの転入は殆どない。地価はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が多いなかに店舗併用住宅も散見されるが、戸建住宅地としての利用が殆どで、かつての商業性は廃れていくものと思料される。需要は地縁者等に限定的であり、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、青海地区中心部の一般住宅地域が最も代替性が強い範囲であるが、広域的には旧糸魚川市北西部の類似性を有する地域も含む。需要者は、市内居住者のうち青海地区に居住・通勤するなど地縁関係を有する個人が中心である。少子高齢化、地域経済の停滞等の影響から需要はやや弱含み傾向。圏域内の既成住宅地域では個別事情を有する取引が多く、規模や条件も様々であるが、市場の中心となる価格帯は約400万円∼約700万円と思料される。
一般的要因少子高齢化で人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回る。北陸新幹線開業の効果は殆どなく、青海地区の地域経済は全般的に停滞感がみられる。

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格26,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域で、外部からの転入は殆ど見られず、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測海岸寄りの狭小地が多い住宅密集地であり住民の高齢化が進んでいる。古くからの住宅地域で、既存建物の更新も進んでおらず、地域はやや衰退してきている。需要は弱く今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧青海町中心部及びその周辺部の一般住宅地域を中心に、より広域的には旧糸魚川市近郊の一般住宅地域も含む。需要者は、旧青海町内居住者による世帯分離や山間地から市街地周辺の移動等、地縁性を有する者が中心である。人口は減少傾向にあり、地域経済の回復の遅れ等もあり需要は弱含みである。取引における個々の事情が多く、規模も様々であることから、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因糸魚川市の人口減少率及び高齢化率は県平均を大きく上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度031615
北緯 137度8204451

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県糸魚川市大字田海字田海６１４番新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１７０番新潟県糸魚川市大字青海２４０番３外新潟県糸魚川市新鉄１丁目７９番１外新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字須沢字大坪２６３５番外新潟県糸魚川市大字今村新田字前田６６６番新潟県糸魚川市大字田海字前田５８５３番新潟県糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番

参考：近隣駅の地価相場

青海駅(地価相場 33,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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