兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４(西宮名塩駅・生瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


55,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４
住居表示 
価格55,000円/㎡
交通施設、距離西宮名塩、1,400m
地積183㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格55,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西宮市北部郊外は都心への接近性が劣り、周辺複数の住宅団地での宅地供給が多く、地価は引き続き下落している。
地域要因の将来予測西宮市郊外の住宅団地で地域要因に格別の変化はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は下落傾向ないしは弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福知山線沿線で西宮市北部郊外の比較的規模の大きい住宅団地である。需要者の中心は大阪方面へ通勤する中堅サラリーマン等である。類似団地の新規分譲を多く抱え、供給過剰感があり、近隣地域及び圏域内の類似地域の地価水準は下落傾向にある。中心となる価格帯は、土地で1000万円程度、新築の建売住宅は2000万円台後半が中心であるが、実需は停滞気味である。
一般的要因西宮市郊外住宅地は市内優良住宅地に比し選好性が劣り、緩やかに景気回復しているものの地価は下落傾向にある。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格55,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、利便性の劣る郊外の住宅地域は需要が減退しており、地価の下落率が拡大している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。市内中心部から離れ利便性が劣るため地価は下落傾向が認められ、当面は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市北部郊外の住宅地域であるが、JR西宮名塩駅周辺に広がる住宅地域が中心となる。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で地元に地縁を有する者が多いが、他所からの転入も認められる。西宮市内中心部から遠く利便性が劣るため住宅の需要は弱く、地価は下落傾向が認められる。土地は1，000万円前後、新築建売住宅は3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市市街地の地価は上昇傾向で推移しているが、利便性の劣る郊外では需要の低迷で下落率が拡大しており、二極化の傾向が強くなっている。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8255857
北緯 135度3008051

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮名塩駅(地価相場 182,500円/㎡)生瀬駅(地価相場 175,000円/㎡)武田尾駅(地価相場 51,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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