兵庫県西宮市名塩１丁目２４２０番(西宮名塩駅・生瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


47,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市名塩１丁目２４２０番(兵庫県西宮市名塩１−５−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市名塩１丁目２４２０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市名塩１丁目２４２０番
住居表示名塩１−５−２２
価格47,000円/㎡
交通施設、距離西宮名塩、850m
地積122㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域
前面道路の状況北4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁的選好性が強く影響する集落地域であるため、地域的特性に変化は認められず、需要は減退している。
地域要因の将来予測集落的色彩の強い既成住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、郊外部の不動産に対する需要は弱含みであり、地価は下落傾向を継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR福知山線沿線を中心とする西宮市北部の住宅地域である。需要者の中心は、西宮市内居住者のうち、近隣地域及びその周辺地域に地縁的選好性を有する者である。需要者が限定されており、当該地域における不動産需要は減退している。血縁関係に基づく取引が中心となるため、取引が行われる件数が少なく、規模や取引の事情等により取引価格水準が異なるため、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集落的色彩の濃い住宅地域であるため、当該地域内に地縁性をもつ居住者等による地元需要に限定される傾向にあり、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は集落的色彩の濃い既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。市街地中心部より離れているため需要は弱く、地価は下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主としてJR福知山線沿線で、概ね西宮市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち近隣地域及びその周辺地域内に地縁性をもつ居住者に限定される傾向にある。旧来の住宅地で需給は総じて低調である。取引件数が少なく、取引される価格帯も規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8293214
北緯 135度3024966

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮名塩駅(地価相場 182,500円/㎡)生瀬駅(地価相場 175,000円/㎡)武田尾駅(地価相場 51,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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