兵庫県西宮市名塩茶園町５９４番３３(西宮名塩駅・武田尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市名塩茶園町５９４番３３(兵庫県西宮市名塩茶園町８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市名塩茶園町５９４番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市名塩茶園町５９４番３３
住居表示名塩茶園町８−９
価格41,000円/㎡
交通施設、距離西宮名塩、3,000m
地積286㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北部郊外の名塩地区に属し、生活利便性に劣るほか、同種住宅地の供給過剰から、地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測郊外の丘陵地で一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は利便性の劣位や需給バランスから下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市郊外に位置する住宅地域を中心に、阪神間の郊外型開発住宅の圏域である。需要者は地縁者及び阪神間の一次取得者が中心である。都心接近及び生活利便性に劣る郊外の住宅地域で少子化や供給過剰により、地価は下落基調が継続し、回復の兆しは見えない。需要の中心価格帯については、土地は1，000万円以下、土地建物で総額2，000万円台である。
一般的要因西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、上昇傾向にある。一方、北部郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が継続している。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、西宮市北部郊外の利便性等の劣る地域は、需要が弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測郊外の戸建住宅地域として熟成してきており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。都心回帰の傾向等から、周辺地域の不動産市況は低迷しており、地価は下落傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね西宮市北部郊外を中心とする住宅団地の圏域である。需要者の中心は地縁関係者及び不動産の一次取得者が中心である。生活・交通利便性が悪いため需要が弱く、また周辺住宅団地には売れ残り物件、開発中止案件等も存在する。景気は回復基調にあるが、地価は依然として下落傾向にある。市場の中心価格帯については、土地は1，000∼1，400万円程度、新築建売住宅は2，000万円台前半が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の住宅地は、需要が堅調なことから地価は概ね上昇傾向にあるが、西宮北部郊外等利便性等の劣る地域は、地価は依然として下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生水田,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8347925
北緯 135度2841452

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県西宮市塩瀬町名塩字中条垣内２４８１番ほか１筆兵庫県西宮市鷲林寺１丁目１１７番兵庫県西宮市塩瀬町名塩字谷口４６０５番兵庫県西宮市塩瀬町名塩５４５番兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４兵庫県西宮市名塩ガ−デン４８２７番１０兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４

参考：近隣駅の地価相場

西宮名塩駅(地価相場 182,500円/㎡)武田尾駅(地価相場 51,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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