兵庫県西宮市東山台３丁目１５番１０(西宮名塩駅・生瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


79,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市東山台３丁目１５番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市東山台３丁目１５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市東山台３丁目１５番１０
住居表示 
価格79,000円/㎡
交通施設、距離西宮名塩、1,600m
地積225㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北西6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格79,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心からやや離れた郊外住宅地であり、特筆すべき地域要因の変動はないが、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持する。また地価は依然下落基調にあると予測される。
市場の特性同一需給圏は最寄駅から徒歩又はバスによりアクセス可能な、西宮市北部の郊外に位置する住宅地域の範囲であり、需要者は同市及びその周辺の居住者で、一次取得者層を中心とする。当圏域内における郊外のニュータウンは、価格面から一定の需要を有するが、価格は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で1，500万円から2，000万円となっている。
一般的要因西宮市北部郊外の住宅地は利便性に劣り、また都心回帰の影響等もあって、下落傾向が続いている。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格79,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に劣る西宮市北部郊外住宅地の中では、選好性の高い地域であるが、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測区画整然としたニュータウン内の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。北部郊外の中では需要が底堅いものの、一般的要因から、地価は概ね横這い乃至やや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福知山線沿線を中心とする概ね西宮市北部郊外住宅地域である。需要者の中心は、大阪等へ通勤する中堅所得者層が過半を占め、周辺市からの転入者も見られる。北部郊外住宅地に対する需要の多くは、大規模ニュータウンにあるものの、近年の利便性志向の高まり等から、需要は弱含み傾向にある。土地は1500∼2000万円程度、中古物件の取引も多く、3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生人工地植生,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8327658
北緯 135度313851

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県西宮市塩瀬町名塩字中条垣内２４８１番ほか１筆兵庫県西宮市鷲林寺１丁目１１７番兵庫県西宮市塩瀬町名塩字谷口４６０５番兵庫県西宮市塩瀬町名塩５４５番兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４兵庫県西宮市塩瀬町生瀬字井茂８４２番１９兵庫県西宮市青葉台１丁目２７６番兵庫県西宮市名塩南台１丁目１２番４兵庫県西宮市清瀬台２０７８番１９７

参考：近隣駅の地価相場

西宮名塩駅(地価相場 182,500円/㎡)生瀬駅(地価相場 175,000円/㎡)武田尾駅(地価相場 51,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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