兵庫県西宮市山口町名来２丁目５１番(田尾寺駅・二郎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


46,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市山口町名来２丁目５１番(兵庫県西宮市山口町名来２−２３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市山口町名来２丁目５１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市山口町名来２丁目５１番
住居表示山口町名来２−２３−３
価格46,000円/㎡
交通施設、距離二郎、1,600m
地積174㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西宮市北部郊外の住宅地域は都心への接近性が劣り、周辺の他の住宅団地での宅地供給も多く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測西宮市北部郊外の交通利便性等の劣る住宅地域であり、特別な地域変動要因がないことから概ね現状のまま推移するものと予測する。需要及び選考性等が劣ることから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西宮市北部郊外の住宅地域を中心に、隣接する宝塚市の郊外の住宅地域、川西市能勢電鉄沿線のニュータウン、神戸市北区、三田市等の住宅地域である。需要者は市内居住者及び地縁関係者が中心である。西宮市北部郊外の住宅地域は利便性等が劣ることから需要及び選好性が低く、地価は下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因西宮市内の住宅地の地価は概ね上昇傾向にあるが、西宮市北部郊外の住宅地は利便性・選好性等が劣り、地価は依然として下落傾向にある。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西宮市北部郊外に存する都心部等への利便性に劣る住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。都心部への利便性に劣る地域であること等から、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸電鉄三田線・有馬線及びJR福知山線沿線の概ね西宮市北部郊外住宅地域である。需要者は、西宮市及び近接する三田市・宝塚市・神戸市北区に地縁を有する者がほとんどを占める。利便性に劣る西宮市北部郊外住宅地に対する需要は総じて弱いが、その需要も主として大規模住宅団地にあり、既成住宅地域に対する需要はさらに弱い。土地は1000万円程度まで、新築建売住宅で2500万円程度までの物件が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8413914
北緯 135度2361548

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市北区八多町吉尾字安場５０番１兵庫県神戸市北区有野町有野字谷口２６７４番１兵庫県神戸市北区有馬町字有馬７９６番外兵庫県神戸市北区星和台２丁目１９番３兵庫県神戸市北区道場町日下部字香道９６９番３兵庫県西宮市浜町１４番兵庫県西宮市山口町阪神流通センタ−１丁目４８番兵庫県西宮市上甲東園４丁目７１番兵庫県西宮市北六甲台１丁目１４１０番９７兵庫県西宮市山口町下山口１丁目３番２外兵庫県西宮市山口町阪神流通センター１丁目４８番

参考：近隣駅の地価相場

田尾寺駅(地価相場 35,700円/㎡)二郎駅(地価相場 69,750円/㎡)道場南口駅(地価相場 73,700円/㎡)岡場駅(地価相場 44,150円/㎡)神鉄道場駅(地価相場 73,700円/㎡)道場駅(地価相場 80,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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