兵庫県神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外(二郎駅・田尾寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,900円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,900円/㎡としました。

兵庫県神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外
住居表示 
価格34,900円/㎡
交通施設、距離二郎、800m
地積240㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅と農地が混在する大規模団地に近い住宅地域
前面道路の状況北5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士安田祐一郎
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、住宅と農地が混在する住宅地域であるが、当面は現在の環境を維持するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸電鉄三田線、有馬線沿線で、概ね神戸市北区の圏域に存する中小規模の住宅地である。需要者は、神戸市の居住者が多い。都心回帰の潮流から、需要よりも供給が継続的に発生し、買い手市場であり、市場は全体的に弱含みが続いている。標準地の規模で、土地は850万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因北区の人口は減少傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあるが、一部を除いて土地需要は全般的に弱含みで推移している。

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格34,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測農地が広がる中に住宅等が見られる地域で特別な変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄三田線及び有馬線沿線で神戸市北区に存する中規模の住宅地域である。需要者は神戸市北部及びその周辺市の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。周辺地域での供給が多い一方で、生活利便施設等の集積もなく利便性が劣ることから需要は縮小しており、地価の下落傾向が続いている。画地規模や立地条件により取引価格はまちまちで、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因神戸市北区の新興住宅地域等では人口の増加も見られるが、北区全体の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8438521
北緯 135度2275364

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

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参考：近隣駅の地価相場

二郎駅(地価相場 69,750円/㎡)田尾寺駅(地価相場 35,700円/㎡)道場南口駅(地価相場 73,700円/㎡)岡場駅(地価相場 44,150円/㎡)神鉄道場駅(地価相場 73,700円/㎡)道場駅(地価相場 80,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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